房地产产品筹划全攻略
如何做个真正的开展商
1、投资商与开发商的区别
投资商是出资金、看报答的人，会很客观及武断地把房地产开发作为赚钱的工具，见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”，做另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。
而开发商不但要具有融资、工程管理、销售才干，还要有申报开发手续的关系。一个项目从决议到完工能够需求3至4年的时间，开发商除了资金的投入，更多的是时间与精神的投入，这有形中就对项目发生浓重的情感甚至“爱上了她”，这对整个项目的开展及筹划都是不利的。由于他会客观以为自己的女儿相对是公主，不愁嫁不出去。不能客观判别市场的结果能够招致失掉时机，或许不能与市场结合完成项目的最理想开发。
中国房地产的开发要比国外落伍，大局部的开发商的阅历有限，严厉上说只能称为投资商。因此，成熟的开发商还需求一段时间磨合，在参与的进程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、筹划等方面的水平，从而最终成为真正的开发商或开展商。
2、本钱和质量的关系
投资商普通都会留意本钱的控制，而现时市场的竞争使得价钱战不可防止。为了有一定实力打赢价钱战，就要从项目立项之前注重本钱的控制、注重现金的流量（这与利息本钱毫不相关）。所以在我们筹划时一定要有最稳妥的财务布置。
第一代的蔚加维只需有顶、有水、有电就能住。第二代末尾注重生活寓居的质量，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也末尾追求多样化的设计。第三代则要求初级会所、购物、文娱、康乐、文明饮食等等，都能经过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自在调理温度、酒店式的物业管理等等。物业开展到明天终究到达第几代，主要取决于开发商能否有超前的看法、愿不愿花钱、敢不敢花钱，准买家会随着市场在价钱或质量上的竞争不时遭到新的教育，越来越清楚什么是最好、最适宜自己的。
3、最好的前期筹划――空手道
空手道的真理在于
用最少的资金，把项目做起来。但是万一遇到市场或其他不可抗力缘由，仍有资金支出下去。同时依托对市场的看法、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位是前期筹划的中心。
现代住宅新规格
要有美妙的家庭生活，就要关心、保护、尊重每一位家庭成员，将亲情、温情浸透在我们的寓居空间里，才干使我们的家庭更有生机，更有生命力。
典型复杂的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大局部家庭中以小孩为主角，老人为主角。那么，我们在购房时就应该思索各方面条件能否照顾到小与老：
1、地段要方便
理想上方便的地段就是指交通兴旺，这不光是方便小孩上下学，老人外出访友，更重要的是有好的交通。就算如今是不好的地段，未来也一定会成为旺点。
因此只需是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要思索物业自身的综合素质，由于小孩总要长大分开，老人也不会寓居时间太久，而物业自身又拥有70年的产权，要有更久远思索，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最适宜的“度”。
2、周边环境要清爽
对小孩与老人最重要的是身体安康，城市里的各种污染都对他们安康有害，应尽能够防止寓居被污染的旧城区或社区里。如今大局部小区均有一定的绿化，但不是全能做到白昼、夜晚都能让老人小孩运用，自觉庞大的广场、大片不准蹂躏的草坪，只能观不能用；为了添加小区的容积率，楼与楼之间的间距太密，仅有空间由于车位不够，也成为了合法车位。没有足够中央种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境（好地段）也蚁刃小环境，对绿化的要求是能使得上的绿，享用失掉的绿。
3、户型功用完全
老人、小孩的安康与阳光有着亲密的关系，所以白昼老人、小孩宜在客厅的阳台享用阳光。但理想与理想是有距离的，由于家有老少，杂物就特别多，特别占中央。因此一个功用完全的户型应有贮藏间堆
放杂物，也需求有效劳性阳台，普通与厨房衔接，有着洗衣、晒衣的功用。这样客厅的阳台才干成为生活阳台，享用乐趣、景观、采光的最佳空间。
4、硬件配套要完善
◇硬件配套包括电梯、暖通、水质，保温系统、供电。
◇要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要动摇，功用要好。
◇暖气在冬天时能保证室温达20℃以上，在能正常有效运用下，可以思索选择装备优质壁挂炉的住宅，冬天若延迟来临，壁挂炉即时可启动。
◇要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗，它们的保温才干就显得尤为重要，最低限制要采用双层玻璃，层次高的采用双层中空玻璃，朝向北边要有保温墙，这样温馨的温度才有保证。
5、生活配套要毫不相关
◇老人小孩在社区内最需求方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文明交流场所和应急的医务所。
◇要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。
◇托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少效劳的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、肉体担负。
◇小型紧急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的特性化医疗效劳。
6、物业管理要有“外延”
物业管理赞扬占房地产赞扬总量的60％以上，除了开发商所提供的物业存在效果，物业管理公司不鼗鳕业外，更重要的是业主并不注重物管。物管公司要与业主融洽相处，推出更具兽性化的软性效劳，如为老人提供康娱活动，为小孩举行音乐、绘画、体操等培训班，在老少积极的参与下，社区的文明才会更精彩，物业才干升值。
7、进入21世纪，人类与网络不能联系，网络正以几何倍数迅速开展。明天最先进的能够两年后就被淘汰，开发商若有太大投入在网络设备上，本钱最终会转移给买家，倒不照真实点，只把网络的高速公路做好，适当留出改装、扩大的空间，把省下的本钱投放在物业的质量上，购房置业者也乐意接受，由于毕竟是购房，不是购网。
; 全功用生活住宅抢占新世纪市场
在新的世纪，随着社会经济、迷信技术的开展及居民生活水平的提高，住宅在先进性、适用性、平安性、温馨性、生态性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主义肉体，将我们的家营建失势适、富无情调、适用稳固。全功用生活住宅就在这时应运而生，它并不一定是豪华住宅，但无论是地段选择、社区规划、户型设计、装修规范、生活配套等都本着深层次的兽性关心，愈加契合兽性化需求。
1、地段主要看开展的潜力
关于自住和投资来说，地段的选择也是不同的。若自住，更多地要思索寓居者的年龄、上下班的状况、家里有没有老人、有没有小孩上学。对团体而言真正好的地段，应是最契合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社交。针对不同的购置群，好地段的概念也是不同的。
我们还应思索到一团体不能够永远在一处中央下班，而我们所买的房子却有长达70年的产权，矮壮际上自己寓居的时间大约也就只要10年左右，这样就要思索更久远的保值和增值。因此我们要了解今后城市的规划及开展，更要预测以后的交通状况。交通的改善，可以把整个城市的幅员增加，有了好的路途网，只需有人去，就能渐渐开展起来。
2、社区规划关注温馨、生态、绿色与交往
高质量的住宅都十分注重社区周围的环境气氛。社区外部格式划分合理，修树立计应遵照上下整齐、疏密有致的准绳。在小区里不但要拥有室内室外的活动空间，绿色更是必不可少。绿地要具有可达性，使人充沛融入自然之中。并且自然景观与巧夺天工的人工景观相互照应，体恤照顾男女老幼的休闲与健身，添加邻里之间的交流时机。
3、户型不在大而在功用全
户室布置上规划合理，强调公私分别、动态分别、干湿分别、洁污分别、居寝分别。好的户型不一定要大，但一定要功用完全，由于真正的适用存在于复杂契合功用的结构中。
4、硬件配套要完善
完善的硬件配套包括电梯、暖通、供水、保温系统、供电、智能
化配套、保安系统、闭路电视、红外线控头号。
5、生活配套要贴近生活
站在以人为本的角度，社区内应提供一个全天候的休闲、活动场所，多设置乒乓球、篮球、羽毛球、小型室内足球、手球、壁球、游泳及健身等设备。这些中央除了可锻炼身体，也是一个交友的空间，更能节省家中康娱的开支。
6、提供兽性化的物业管理
物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要注重开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的效劳，还能与业主融洽相处，推出更具兽性化的软性效劳。