摘要： 迈入新世纪，具有中国特征的住宅开发树立正面临一场新的革命。倡议以人为本，天人合一的哲学观停止品牌定位，从规划设计、修树立计、户型设计、建材采用，到功用和质量等方面要求越来越高，作为房地产开发企业首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产项目的这些状况，必需对项目投资实施全进程有效的本钱控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，开掘潜力，降低本钱，提高投资效益和社会效益。
关键词：房地产开发 本钱控制
本文针对影响工程造价比拟大的设计阶段、招标招标阶段、施工阶段、完工结算阶段的工程造价控制，宣布一点拙见，起到抛砖引玉的作用，供广阔同行商榷：
一、设计阶段的本钱控制
设计阶段是房地产项目本钱控制的关键与重点。虽然设计费在树立工程全进程费用中比例不大，普通只占建安本钱的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响树立费用的多少和树立工期的长短，直接决议人力、物力和财力投入的多少。合文迷信的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，恣意提高平安系数或设计规范，而对经济上的合理性思索得较少，从基本上影响了项目本钱的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只需两支水枪同时抵达室内任何部位即可。这种设计不合理，形成了一定糜费，显然是对工程的各种经济目的不鼗鳍重。因此，设计阶段对项目投资的影响是极端重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实践上，当扩初设计批复之后，存在的技术效果、费用效果都很难处置，因此必需注重扩初设计，以防止“后天缺乏”。
1. 推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行修建方案与经济方案相搅缒设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一同停止招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评选，
这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目全体规划、修建外型运用功用上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2. 展开限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟习掌握修建工程预算定额及费用定额，熟习修建资料预算价钱，然后按项目投资预算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功用及技术目的的前提下，必需制定双赢战略，合理分解和运用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济无机结合起来。严厉控制设计变卦，以保证投资限额不随便打破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供牢靠的工程基础资料。
以后普遍存在着设计不精、深度不够的状况。这是添加工程造价的不确定要素。由于设计频繁变卦，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发阅历和投资预算的要求，必需有效地确定设计限额（造价、三材消耗目的等），并树立奖惩考核鼓舞机制。对哪个专业或哪一段打破了造价目的，必需剖析缘由，用设计修正的方法加以处置。克制那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并应用同类修建工程的技术目的停止迷信剖析、比拟，优化设计，降低工程造价。
3. 采用合同措施，有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡漠，设计变卦为所欲为。笔者以为应在设计合同经济条款上，添加设计变卦及修正的费用额度限制条款，如设计变卦费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计规范、工程量与概预算目的等各方面控制的一种举措。
二、招标招标阶段的本钱控制
1. 项目招标进程中的本钱控制
工程招标招标包括设备、资料推销招招标和施工招招标两个方面，经过招招标开发商择施工单位或资料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者以为，在招标进程中本钱控制，业主方应
留意与增强以下几点：
（1）招标任务应遵照公允、地下、公正、诚信的准绳。招标前，应严厉审查施工单位资质，必要时停止实地调查，防止“特级企业招标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目本钱控制十分不利。
（2）做好招标文件的编制任务，造价管理人员应搜集、积聚、挑选、剖析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种要素停止鉴别、预测、剖析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中触及费用的条款要重复琢磨，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应根绝一味寻求相对低价中标，以防止招标单位以低于本钱价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
2. 做好合同的签定任务
应按合同内容明白协议条款，对合同中触及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处置等，都应有明白的商定。在签定的进程中，对招标文件和设计中不明白、不详细的内容，经过谈判，争取失掉有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工进程中能够惹起索赔的要素，对索赔要有前瞻性、有效防止过多索赔事情的发作。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险失掉适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是增加工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
三、施工阶段的本钱控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招招标任务的延伸，是合同的详细化。增强施工控制，就是增强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国度住房分配供应体系的革新而发生的。虽然与基建项目具有特性，但也会不可防止地发作“三超”现象，但“三超”的超额必需由企业的赢利来补偿，假设控制失衡，会使企业运营赔本。因此，房地产企业的盈利目的决议了项目投资必需完成预期的目的。该阶段本钱控制的主要任务为：
1. 抓好合同管理，增加工程索赔
; 在施工阶段本钱控制的关键是对工程变卦实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，自动监控，严厉审核工程变卦，计算各项变卦对总投资的影响，从运用功用、经济美观等角度确定能否需求停止工程变卦，增加不用要的工程费用支出，防止投资失控；另外，对施工单位及资料供应商不实行商定义务及时提出反索赔，使本钱失掉有效控制。
2. 从管理形式上着手，树立树立监理制，追求项目投资的有效控制依照监理规则和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上树立健全的投资控制系统。同时兴好月度工程进度款审核，防止投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同商定的计价依据，套用资料单价及费用定额停止核价后支付相应的工程进度款。
3. 从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上，普遍运用新资料、新工艺、新方法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，资料费普通占直接工程费的70%左右。同时，直接费的上下影响到直接费的上下，因此，选用新工艺、新资料，是提高休息消费率和延长工期的有力保证。
4. 从经济措施上展开项目投资的有效控制
严厉控制现场经费和总部管理费，合理运用广告筹划费、销售代理费等，增加销售本钱，最大限制降德烦态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗资料或大型设备按合同要求可直接停止甲供，以到达降低造价之目的。
甲供资料须依据工序及施工进度布置进料方案，尽量降低存储本钱。另外，增强甲供资料的现场管理，合理堆放，增加搬运及损耗。
该阶段是本钱控制任务的最后阶段。依据合同、预算及费用定额、完工资料、国度或中央的有关法规，仔细审核工程款。以政策为依据，对送审的完工决算停止核实工程量，落实联络单签证费用，使审核
后的结算真正表现工程实假造价。
五、完毕语
临时以来，习气于把本钱控制放在树立实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着统一一致的六辨证关系系。要抓好投资控制，必需抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相反相成的效果，项目本钱控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只要做到各方综合评衡，才干做到直接有效。在房地产开发项目中必需对影响本钱的各个阶段实施全进程控制，以利于房地产开发企业资金的合理活动，完成投资的良性循环。也只要这样，房地产项目投资才干真正可控，管理才会出效益。