房地产项目筹划的误区
随着房地产在我国的不时开展，开发队伍的不时壮大，房地产开发的技术分工越来越专业化，房地产项目筹划作为房地产开发中一个相对独立的专业化效劳体系应运而生。但是，由于房地产项目筹划目前在我国还属于较为年轻的专业效劳阶段，实际体系尚不完备，阅历的积聚还处于一个总结与探求的时期。加之房地产开发触及面广，影响深远，大盘开发（20万平方米以上）的规模不亚于城市的造镇之作，同时房地产行业不时以来就以“三外”为主要特征，即外来行业的资金涌入、不懂房地产运作的企业涉足、非房地产专业人士参与房地产开发。因此，房地产行业水平良莠不齐在所难免。
由于房地产行业专业化分工的要求与房地产企业的现状有很大的差异性，迫切需求一批有实力的专业效劳队伍去整合房地产企业，去做完整的筹划项目即房地产全程筹划。房地产项目筹划是一项严谨而迷信的学科，它是把房地产全体运作的全进程加以迷信的想象和规划并迷信地实施，最终经过开发企业来完成，使之变为产品 ——购房者购置的房子。由于这门迷信自发生以来为房地产的开展起到了极大的推进作用，也为开发企业发明了不蜚的经济效益，因此这个行业也越来越被开发商所看重。但是，房地产筹划行业自身的混乱局面和开发商看法上的差异，往往构成一些房地产筹划中的严重误区。
一、开发商对房地产项目筹划效果了解的误区。开发商由于对筹划任务看法的偏向，往往对筹划的希冀值作过高的估量，由此而发生对筹划效果的严重曲解。
王志纲先生有句名言“谋事在人，成事在天”，十分忠恳地表达了房地产筹划的效果。自己了解为：在房地产项目开发中，该想到该做到的事一定要仔细地去想去做去掌握，但项目开发的成败与否由事物的实质决议的，筹划就是去发现事物的实质，去提醒事物的开展规律。因此并不存在一策即灵的妙药仙丹。开发商对房地产项目筹划效果的了解上的误区主要表如今以下几个方面：
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p; 一是经过专业筹划后，项目就能带来增值的效果。
二是经过专业筹划后，房子就能卖得出去。
三是经过专业筹划后，楼盘的身价就提高，品牌就有市场占有率。
四是专业筹划是一种时兴，别的开发商能做，我们也能做，地道的“作秀”心态。
房地产项目筹划就是依据市场静态，掌握房地产开发的前景和运作方式，从矮壮现房地产项目价值的最大化，促进产品品牌的提升。但是房地产项目筹划并不是开发商赚取 “额外钱”的手腕，也不是产品品牌推行和提升的捷径。当然不能否认高素质的专业筹划公寺志愿业筹划巨匠有提升产品品牌的作用，但这些专业公司或巨匠也并不是平空而为，而是他们发现了他人没有发现的提升产品品牌的切入点，从而经过迷信地运作完成了提升品牌价值的目的。
二、房地产筹划行业存在的误区。房地产筹划行业在我国还处于起步阶段，没有成熟的筹划实际，更没有经过市偏重复检验而屡试不败的规则，只要一些所谓的“名人”、“专家”操作的“名盘”加以全体包装后向社会夸张性地宣染，从而冠之以“某巨匠手笔”或“精典之作”等的个案。其实，房地产筹划行业全体看，与筹划自身的要求相比，存在着众多的误区。
（一） 筹划人员误区。国度没有一致认可的筹划行业规范，也没有国度威望机构认可的筹划师。
房地产筹划行业的主要来源是：
1、房地产销售人员；
2、房地产市场实际研讨人员或大专院校筹划专业毕业生；
3、培训后由其他专业转型的人员。一个合格的房地产筹划师除应具有相当的实际功谐和丰厚的实践操作阅历外，同时又要具有广博的知识面与举一反三的头脑。他们不是开发商的跟随者，而是在房地产开发进程中有独到洞察力的开发商的导游。
（二） 管理误区。就目前状况看，大局部房地产筹划人员，或许所谓的“筹划巨匠”，基本就不懂房地产项目管理。
作出的筹划方案往往是纸下台兵：
1、照抄书本；
2、照搬形式；
3、东拼西凑大杂烩。
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nbsp; 开发商基本无法实施，经过一段时间的检验后，不得不废弃筹划方案，中止协作。
（三） 项目推行误区。局部筹划公司或筹划人员因不懂房地产开发的全进程，作出的项目营销推行方案，往往出现以下效果：
1、 推行费用超越开发商经济接受才干。一旦推行效果不佳则把责任归咎于开发商“不肯花钱作广告”或指摘开发商“小气”。
2、 筹划方案应听从项目开发的全进程这一主次关系颠倒，推行方案与项目开发节拍严重脱节，构成“两张皮”。
3、 在推行手法上不是平铺直叙就是夸张性包装。消费者对产品的不认同或过多赞扬与推行手法有一定的关联，最终使开发商处于十分为难的境地。
（四） 物管理念误区。筹划方案在谈到物业管理方面，总是公式化地展现保安看门、清洁工人路面保洁等最基本、最惯例的做法或硬性地放入全封锁闭路电视监控、对讲电话等外容，逐一罗列，缺乏兽性化、社区化的外延，同时缺乏量身定做的物管体系。
（五） 主体误区。筹划方案往往就项目谈项目，丧失项目的投资主体。
1、 对开发商经济实力、项目运作方式的了解水平不够。包括融资渠道、自有资金规模、抗风险才干、资金投放节拍等掌握不准或基本就没有才干掌握。
2、 没有把全程筹划的理念向开发企业片面灌输，同时也没有充沛的理由修正开发商固有的开发理念。
3、 没有才干协助开发企业停止外部管理形式优化，引进先进的切合实践的管理思想、手腕和形式。
4、 没有经过项目全程筹划来提升开发企业的文明层次，提高人员素质，从而到达提升企业产品品牌的目的的才干。
（六） 房地产项目筹划是隶属物，成了某些房地产代理行业争取代理权的砝码或敲门砖。
三、 关于房地产筹划的再看法。房地产开发商对房地产筹划效果和房地产行业自身都存在很多误区，但并不是房地产筹划报告和房地产筹划行业就一文不值。如何正确看法房地产筹划和判别有实力的房地产筹划企业？我想从以下几个方面入手。
（一） 正确看法房地产筹划企业。判别一个房地产筹划企业能否具有一定的实力不能只看能否有“名人”或“高手”，而应看这个企业团队的全体素质。一个好的筹划方案离不开专家的整合，但也决不是一、两个“高手”大操大办所能为的事情。
（二） 对筹划方案停止综合论证，片面考核。
1、 要片面剖析方案中对市场研讨的深度、广度、以及因时间变化而采取的修正方案。
2、 方案的可操作性要经有阅历的行业专家评价。
3、 要有反筹划预案。
4、 要有健全的、有针对性的全体评价体系和分阶段的评价方法。
（三）开发商要扫除对筹划方案的迷决计思。一个好的筹划方案能真实地预示项目开发的全进程，但它并不是房地产开发的灵丹妙药和救命草。因此，开发商必需立足项目自身的运作，不要对筹划存在过多过高的依赖心思。其实，一个合格的房地产开发公司的经理，不只是项目管理的“高手”，更是项目筹划和企业战略筹划的专家。
（四） 要严厉实行筹划公司、筹划师与开发商贴身效劳、跟踪效劳。
（五） 开发商不要被一些“江湖郎中”式的筹划公司或团体所迷惑，要选择和聘用担任任的筹划机构，不要乱求医乱吃药。