房地产楼盘文案策划大全（七）
第五部分 项目整体意见
1. 整体规划意见：
由于本项目占地面积仅3062.5M2 ，规划为一栋单体住宅，不是小区概念盘，在房地产越来越讲规模和规划的今天，本项目的确在规划方面不是很强。因此，除注重产品包装外，对首层非建筑面积用地的处置变得很重要，要让公众一走到本项目面前，就有一种肃然而起的敬意和爱意，而业主一走到本项目面前，立即产生一种自豪感和归属感，像深圳万科俊园，同为单体高层，市民一走到俊园的前面，就会对那位立足潮头、衣袂飘飘的罗马神话中的女神JUNO留下深刻印象，JUNO是一位主管幸福家庭、美丽和婚姻的万神殿的主神之一，其中寓意令人回味，本项目非建筑面积用地如何处置，因无规划图无从细述，待贵司提供图纸方作建议。
2. 建筑单位建议：
由于本项目采用蝶形设计，使得通风采光相当不错，户型间隔方正，三梯六户设计较为超前，户与户门、窗均不相对，隐私性更好，不足之处是户型面积偏窄和偏大，尤其是三房二厅设计成190多M2 （虽经修正为170 M2，配置为三房仍显大），户型亦较少，仅为三房和四房设计（不算顶层），如此大面积很多户型居然没有工人房、功能房、家庭厅，主人房亦无衣帽间，在建筑设计不可能修改的前提下，特提出如下细微修改和称谓修改。
建议：
A、B户型主人房可增加步入式衣帽间，工作室9.03 M2一分为二，*主卧室6 M2为工作室或书房，*工作阳台3 M2为工人房，D户型主卧室增加衣帽间，E、F户型储藏室改为工人房，A、B顶层复式下层接待室变工人房，客卧室做功能房、上层主卧室增加书房称谓；C、D顶层复式上层储藏室变卫生间，卫生间变主卧室衣帽间，门改为主卧室内，增加书房称谓，工作阳台变储藏室，E、F顶层复式下层储藏室变工人房，上层增加书房称谓。
3. 智能化设施建议
现代高科技的发展使住宅的生活、服务和管理趋向智能化，适当的智能化会创造一个舒适、方便的生活环境，尤
其是对于高档住宅来讲，智能化设施必不可少，因此结合本项目实际情况，建议采用如下智能化设施：
1） 宽带网络系统，居家办公、上网、炒股
2） 水、电、煤气三表远程抄表计费系统
3） 智能卡感应门锁系统（即一卡通）住户使用IC卡，可以控制会所、停车场、花园和住户门锁
4） 可视对讲系统、红外线监控系统、煤感、烟感探头及应急报警装置
5） 广播电视系统，包括背景音乐，进行户内背景音乐选择及节目选择，收看国际闭路电视
6） 消防自动化报警系统
4. 会所建议
会所建议面积在1000 M2左右，不需太大，亦不对外经营，为业主私家会所，更显会所的尊贵性和单纯性，会所功能要求充分体现和支持项目的市场定位及形象定位，成为该项目个性形象的有力支撑点。住户私家会所很重要，像本项目目标客户，为金字塔顶尖人士，此类人士在经济上相当富足，但在政治上往往无地位，他们也十分羡慕政府高官可利用国家各种资源来表明身份地位，私家会所就带有此类性质和象征意义。因此，我们称之为“首长式”私家会所，以满足此类客户心态。
1） 原则
a. 并非包罗万象，重要的是能匹配项目的档次和风格，使项目附加值提升；
b. 功能项目设置要求“小而精”，真正满足业主们的需要；
2） 详细建议如下：（根据实际情况增减）
a. 家政中心：提供衣服干洗，代订机（船、车）票和报纸杂志，代买食品，代业主清理打扫卫生（家庭美容），代接送小孩上下学，代叫出租车等服务，提供五星级酒店式贴身服务；
b. 小型视听阅览室：除提供中西名著、小说外，还提供中西音乐，著名电影欣赏；
c. 玫瑰园：为业主母亲、太太、千金提供面部、身体香薰护理、蒸汽浴室、桑拿、震荡按摩放松器、水疗美容按摩床等美容护理，为水做的女人提供似水柔情般的呵护和关怀；
d. 群英会：设置高尔夫球电脑模拟练习场、桑拿中心、中药浸浴、豪华台球室、网球场；
e. 天伦乐园：多种一家老少可齐齐参与的娱乐休闲活动，如乒乓球室、
棋牌室、健身中心、多功能室等以及举办的业主联谊活动、文娱活动等.
5. 物管建议
以全方位的服务为宗旨，物业的价值很大一部分体现在物业的保值和升值上，而高水准的物业管理是关键所在，建议项目引入著名的物业管理公司做顾问，建立智能化高标准的物业管理架构，提供星级的酒店管理服务，目前好的管理基本组成要素为：
1) 著名物业管理公司（如戴德梁行，太平洋第一戴维斯公司等）或者是著名的大发展商自组的获ISO9002认证的物业管理公司做顾问（如深圳万科物管公司、广州珠江实业物管公司），最好不要引用本土的物管公司包括中天在内；
2) 专业化保安队伍（从特种部队和特警部队招聘退伍军人）如能从.国旗班招聘到退伍军人做保安，将是本项目一大卖点，同时对物管的档次将有一个不言而喻的提升；
3) 酒店式贴身服务
4) 智能化管理：高科技保安、防火、防盗管理系统等
智能化目前已日益成为现代化住宅的必备功能之一，根据项目自身条件出发，我司建议有选择地介入智能化系统，可有可无，华而不实又增加成本的部分不做，对项目角有素质档次提升，对业主切身利益有帮助的项目予以介入，现建议如下：
a． 建立网络平台：
设立网络中心（WEB）站点，提供互联网接入、网络教学、多媒体完全娱乐系统（VOD），网上商城，证券及时交易、各大城市电子地图、小区公共服务信息等；住户可在家中通过电脑连上网络连上网络平台，可以实现家庭教育、娱乐、信息咨询、IP电话、内联网内监控、远程教育等多项功能，还有网上购物、送餐、洗衣、点播、甚至网上医院、物业管理咨询等。
b． 物业管理方面，可以实现：
物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管理信息系统。
车库自动化管理。
各项设施的远程管理。
一卡通收费。
以IC卡代替钥匙、以IC卡计算停车收费、IC卡缴交水电费、以IC卡在区内购物或消费实现“
电子钱包“的功能。
设备管理：
目标是监控小区设备运行状况，包括各种公共设施、供配电设备、发电机组、供水设施和电梯和电梯等实现集中监控。自动化水、电气三表自动抄报系统。（三表抄报可纳入物业管理系统内）
门、窗的红外监控、报警，室内安全监控（烟感控头、防盗控头）紧急报警铃。
c． 安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有：
红外线电子监控系统
可视门铃对讲系统
闭路电视及保安防盗系统
巡更系统
智能消防报警系统
实际上，住宅物业管理在遵循以上的基本原则下，在智能化方面预留发展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。
6. 项目有关提高附加值的建议
1） 应用新技术、新工艺和新材料
目前贵阳市高层建筑结构绝大部分采用钢筋混凝土框架结构，此类结构导致梁柱多使用率不高，也有少数采用框剪结构，剪力墙的应用使户内梁柱几乎不见，使用率提高，但柜剪结构由于将柱位受力变为剪力墙受力对于修改间隔更加不方便，建议采用获得重点国家级火炬计划项目，重点国家级新产品和建设部科技成果重点推广项目的现浇砼空心（GBF高强复合薄壁管）无梁楼盖技术，它是一种大跨度无梁水平建筑结构体系，此项技术最主要的优点是土建综合造价低；空间灵活间隔，除厨厕外，任何间隔墙可随意移动进行个性化设计而不影响结构；施工经济方便、快捷、节省工期1/3；隔音效果优良，楼盖隔音效果提高10-20分贝，隔热保温性能好，管线安装方便，水电管线无需随梁拐弯等。
2） 饮用纯净水系统（重点推荐）
引入净水自动过滤装置，每户装有管道优质水接入，为小区业主提供直饮水服务。
3） 节能设备及材料的建议
虽然节能材的设计在售楼期间的往往没有太显著的效果，许多优点需要住户在今后的生活中体会，
但仍值得推介，以求利人利己；此外，从长远的目光看，节能节材设计虽然见效慢，但同样对于树立企业形象有积极作用，而且其长远的作用可作宣传推广，令其减低更多的费用，亦符合发展商的环保意识，有利于提升项目的公益形象。
a、 节水：采用低水量、高效能的环保型洁具，如不是抽水马桶。采用无渗漏的节水龙头等。
b、 节电：采用低能、高效能的节电灯具。
c、 垃圾处理：垃圾分类收集。下水道设废料粉碎装置。
d、 墙体：采用环保型内隔墙体材料。采用高封闭性能外窗，减少噪音。
e、 选材：选用具有一定再生能力的材料，如选用再生铝材和塑料制品做娱乐设施。
4） 新风干燥系统和去湿排风系统（重点推荐）
针对贵阳市及市区空气污染指数高的状态，安装新风干燥系统和去湿排风系统，从户外抽取自然空气，经处理后，送达每家每户，使业主在房间里也能够呼吸到清新的空气，同时将室内湿气排出，体现人文关怀。
5） 独立冷暖中央空调系统
尽管贵阳冬不冷夏不热，对空调的依赖性不强，但作为高档住宅，又不可能没有空调，而房间的增多，空调的安装就成了问题，因此建议安装独立式冷暖中央空调系统，全部厅房均可分别开关和调节。
7. 空中花园建议
8. 住宅大堂，电梯厅装修装饰建议
大堂及电梯厅在宣传推广方面比较容易受到忽视，大部分房开商仅仅是宣传自己的大堂和电梯厅如何豪华气派，其实装修用料豪华不等于高档，就象有钱不等于成功人士一样，大堂和电梯门厅是住户进入家里的第一个门面。因此除了豪华气派外，更重要的是要有品位，建议本项目大堂装修风格应体现艺术情调，如地面墙面可用仿古地砖，门用色彩较厚重的檀香木，灯具用艺术古灯，整个效果既要有艺术情调又要不沉闷压抑，大堂墙面挂一些名人字画，优秀摄影展示，还可不定期举行“××著名画家作品恒生大厦展览周”等活动，突出本项目高档和高品味的生活方式，另外，电梯门厅处也是很多房开商容易忽视的地方，等电梯是一件很无聊和厌烦的事情，这是每个有过坐电梯的人的感受，为什么不可以在电梯厅旁边安放几把长椅呢？花钱不多却效果很好，也体现本项目处处“以人为本”的真实涵义，另外电梯门厅的墙上我们可悬挂业主子女们的优秀字画，有哪位家长在等电梯的时候，看到自己子女的作品在公众场合被人赞美而觉得不高兴的呢？因此，本项目大堂和电梯厅我们称之为“艺术大堂”。