房地产项目筹划的定位战略
一、目的市场战略
目的市场是指在房地产企业停止细分市场后，为满足房地产市场上的特定需求而去开发的特定市场。其主要战略有以下几种。
（一）无差异营销战略
这是把整个市场看成同质市场，从而只采取一种营销战略，即同一产品、同一价钱、同一渠道、同一促销。
（二）差异营销战略
这种战略正好与上一种战略相反，采用的是小批量、多种类消费，讲求的是特性化，比拟适宜于房地产市场营销。这种销售战略能使房地产企业依据各种不同的地块环境，消费者特性而决议自己的开展战略。这种战略机动灵敏，针对性较强，而风险则较为分散。能满足各类消费者的不同需求。
（三）集中营销战略
是指房地产企业把自己的人力、物力、财力集中起来，针对少数有限的细分市场而停止房产开发，这对中小型房地产企业是比拟有效的一种战略。运用这种战略，可以使企业的资金占用较少，周转快，从而降低本钱。同时，由于满足了特定的细分市场的需求，房地产企业的知名度可以在短时间内得以大幅蹿升。但是，运用这种战略有较大的风险，房地产企业要对目的市场作出透彻的剖析，作好应付突发事情的预告，防患于已然。
二、目的市场战略的选择依据
房地产企业在目的市场战略的选择时，主要依据下述要素：
（一）企业实力
房地产企业选择目的市场战略，要有自知之明，量入为出。若实力较弱，则无妨用集中营销战略。
（二）目的市场范围
目的市场范围大，顺应才干强，风险较小，但运营复杂，易形成资源的糜费。目的市场范围小，则消费运营效率较高，管理效益能清楚提高，但对市场需求的顺应才干则又相对较弱，运营风险较大。若确定的目的市场模范围较大，则差异营销战略和无差异营销战略均可采用；若确定的目的市场范围较小，则集中营销战略在此处运用更为妥当。
（三）产品特点
消费不同的产品，应采取不同的营销战略。若兴修差异性较小
的房屋，如规范厂房、统建宿舍楼等，有一致的设计树立规范，并且批量较大，则适宜无差异市场战略；而那些批量小、特性强的商品住宅楼，则用差异市场营销战略较适宜。
（四）房地产产品供求状况
依据房地产市场上的供求行情，选择相应的目的市场战略。如某类房地产产品供大于求时，则市场竞争剧烈。若此类房地产品供不应求时，则市场尚不饱和。
（五）推出新产品。
当企业欲新陈代谢时，则先以无差异营销战略末尾，然后依据房屋的销售、租赁、市场竞争等状况，再实行差异营销战略或集中营销战略。
（六）产品生命周期
在产品生命周期的不同阶段采取不同的市场战略。在导人期和生临时，宜用无差异战略，步入成熟期或衰退期，则用差异和集中型战略。
（七）市场同质水平
若市场同质水平较高，则意味着消费者的偏好相近、需求相似，拟采用无差异战略较为妥当；若市场出现出较大的异质性，则消费者各有所好，此时若用差异性营销战略，或许集中性营销战略则是较为妥当的。
（八）竞争者状况
若竞争对手实力微弱，则应避其矛头，对市场作更深化的细分，以实施更蜗刃效的市场细分化战略。竞争对手若狂妄而用无差异战略，则可用差异战略或集中营销战略，一块一块地瓜分其市场份额。
三、市场（产品）定位类型
对目的市场作了有效的细分，并确定了自己的营销战略后，就应停止相应的市场定位，定位的类型大体上有以下几种：
（一）消费者类型定位
这是依据消费者的类型，按其需求与偏好而停止的产品定位。详细的将消费者类型停止分类的方法很多，下面以可接受的价钱范围将消费者分为几类，从而对应不同的产品。
1．豪华型房屋。这是针对高支出阶级而设计的房屋。这种房屋要求修建外观要高贵典雅，异乎寻常，配套设备要相当完备。这局部购房者购房要显出其高贵的身份，户型设计应严惩，一则使购房者每购一套就占去总修建面积的较大比例，使企业资金
回笼速度加快，二则使购房者觉得温馨。
2．普通型房屋。这是针对支出水平较高，或储蓄较多的消费者，这局部消费者多为白领阶级，因此讲求的是房屋的品味，而这种品味主要是经过室内装饰和家具摆设表现出来的。因此，修建外观的要求不高，户型、单位面积则据各自家里的人口数而定。天文位置则郊区也可，郊区也可。
3．经济锸用型房屋。这是针对普通工薪阶级而建的房屋，由于售价较低，因此利润也薄，但对打响知名度却有很大协助。这些消费者普通比拟关注房屋价钱，对修建外观要求不高，而每套的运用面积则应较小，天文位置在郊区边缘或公交车辆线路较多的郊区。
（二）产品特征定位
这种定位方法是依据房地产企业的开发特点，选取其中最具吸引力的一点作为诉求点，以此吸引相应的目的顾客的留意。其定位有如下几个方面：
1．设计作风。不同的设计作风下的房屋会出现出不同的特性，因此抓住设计作风会吸引一局部相应层次的目的顾客。
2．设计师。有著名的设计师为之设计，则这修建定会为一些高支出者所看好。
3．施工单位。房屋修建的质量，有很大水平上要取决于施工单位，因此有一家信誉严肃的施工单位停止施工，则也不失为一个牢靠的卖点。
4．物业管理。房屋比其他产品更注重售后效劳。因此，以物业管理享誉业内外的企业为房地产产品特征来定位。
5．配套设备。有的修建有着十分完善的配套设备，则消费者寓居其间会觉得方便温馨。故将配套设备作为产品特征定位，也能找准一个诉求点。
（三）利益定位
这是依据消费者的能够取得的利益和方便，而停止的定位，经过让利给消费者，从而赢得消费者的心。利益定位的主要内容：
1，优惠价钱。这是指在质量保证合格的前提下，尽量降低房屋的售卖和租赁价钱，以低价抢占市场。价钱是影响房屋销售的重要要素，廉价最能感动消费者的心。
2．付款方式。异样的房屋，异样的价钱，若要求一次性结清，与要求分期付款，则效果会大不一样。因此，可采取灵敏的付款方式来作为产品定位。
（四）竞争定位
这是依据竞争者的状况，对市场停止综合剖析，选择一些竞争对手实力较弱或被其疏忽的中央进