房地产营销筹划案研讨
地产筹划案分类
一：全程综合筹划案
这种筹划案指开发商从刚刚无看法要开发某个楼盘就曾经与房地产营销筹划公司协作。此种状况下，营销筹划公司充任的是一个全程咨询顾问的角色。在某种水平上可以说权益大，但责任也异样严重。对筹划公司的综合素质要求也高。
二：中期介入型营销筹划案
此种类型的筹划案普通出现于开发商关于楼盘的设计方案曾经定稿，甚至工程曾经末尾。后寻觅筹划公司为其停止营销筹划。或约请多家筹划公司停止比稿，最后选择一家最满意的公司为其停止营销筹划。
三：单纯营销筹划案
这种筹划案出如今楼盘曾经基本完工的状况下，开发商才寻觅筹划公司为其停止营销筹划此种营销筹划案已不具有全程综合筹划案的多种功用。只要对现有资源停止整合，提升价值，停止营销筹划活动。
四：二次营销筹划案
此种筹划案的功用范围最小，但难度也最大。出如今楼盘第一次营销筹划不成功，楼盘基本上已属于死盘的状况下，开发商寻觅筹划公司为其停止第二次营销筹划，既第二次包装。此种筹划案最能表现筹划公司的筹划才干。
房地产全程综合筹划案初探
筹划公司在全程综合筹划进程中所扮演的角色
一：修树立计咨询师
在筹划公司对市场停止全力调研后，应对项目的户型规划和环境、物业的规划 提出详细可行的建议。以顺应目的消费者的需求，再造优势资源。
二：法律咨询顾问
开发商对政府关于房地产开发方面的相关法律条文或许相当熟习，但却未必片面。这就要求筹划公司对政府出台的一切有关房地产的法律法规，包括边缘政策法规停志栏鹉的研讨，甚至对中央政府的政策意向也要细心剖析，并给出建议。法律咨询的内容还包括针对未来营销进程中能够出如今开发商与消费者之间的纠纷停止预测，并给出模拟处置方案。
三：协调员
一个楼盘的开发是多复杂位协作的效果。包括：开发商、修建单位、监理单位、营销筹划公司、广告公司、媒体等。营销筹划公司身处于以上诸单位之
中，但职能要求它能跳出来，站在一个更高的角度，对它们停止调控、，使项目可以顺利的停止。，
四：第二监理公司
在项目停止进程中，监理公司只针对工程的质量停止监视。而筹划公司则是对整个筹划方案的实施停止监视。任何有悖于筹划方案的行为都应该失掉及时有效的制止,保证筹划方案的有效实施，为营销的顺利停止奠定良好的基础。
五：投资顾问
筹划公司应对开发商担任保证开发商投入的资金可以百分之百用在对项目的价值提升上。
全程综合筹划案的运转顺序
我把全程综合筹划案分为四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、推行发布阶段和预算费用的提出。
一：资源整合阶段
所谓资源整合，就是筹划公司接手项目后，采取各种手腕，停止少量的调研，并对数据停止剖析。充沛开掘项目的各种显性资源和隐性资源。后抵消费者停止定位，对开发商提进项目设计建议和环境物业规划建议。资源整合阶段主要分为以下几个顺序
[1]项目SWOT剖析
项目SWOT剖析包括优势剖析、优势剖析、机遇剖析和要挟剖析。
在一个项目没有末尾之前，筹划公司应对项目的天文环境要素、人文环境要素、政治环境要素、竞争环境要素、经济环境要素等各方面的要素停止全方位的调研。各种要素在同一个项目中能够表现为优势，也能够表现为优势；能够会成为机遇，也能够成为要挟。但在筹划公司剖析并拿出处置方案后，优势异样可以转化为优势，要挟可转化为机遇。如外地产开发商们集中在CBD地域开发一些高容积率，低绿化率的项目时，有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率，高绿化率的项目。虽然天文位置并非处于CBD地域，处于优势。但谁又能证明有钱人不想远离CBD地域的喧嚣而回归大自然呢？
[2]消费者定位
有着不同才干的购房者有着不同的购房需求，在项目开发前经过SWOT剖析然后抵消费者停止定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。
[3]
项目设计及环境、物业规划建议
在项目SOWT剖析及消费者定位完成的状况下，筹划公司此时应针对详细的状况对项目的设计及环境、物业规划提出详细的建议。建议在可行性准绳下付诸实施。以到达项目与整个营销筹划案协调一致的目的。这一顺序相当于在固有项目资源的基础上停止资源的衍生与发明。
二：价值提升阶段
假设把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话，那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制造几个局部。
[1]理念的定位
开发商和修建公司赋予项目的实体，而筹划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的进程就是塑造灵魂的进程。筹划公司在给项目停止理念定位的进程中一定要遵守创新的准绳。只要创新，才会给项目的灵魂中注入特性；只要创新才干扎眼花纷乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光，从而到达理想的销售效果。但应当留意的是，理念的创新必需修立在与外地经济、社会环境及人文环境相顺应的基础之上。这就要求筹划公司对本地的经济、文明有相当深入的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好，但假设过于超前亦会形成“过犹不及”的效果。同时，理念的定位也要遭到项目的详细状况及消费者定位的制约。
[2]项目文案的创作
在深入了解和掌握项目理念定位的基础上，文案撰稿人应更多的站在消费者的立场，去体会消费者的消费心思。只要这样写出的作品才干感动购房者的心。对销售发生积极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文明开展水平的基础上立意创新。自觉剽窃其它地域或本地曾经取得成功的案例，只会形成落入俗套，失掉潜在消费者的恶果。
[3]广告的制造
广告按媒体可分为：电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。
按方式又可以分为平面广告和多媒体广告。
各种广告方式都有自己的优缺陷。广告制造人员不但要有项目理念定位及文案创作思绪的才干，还应该对各种广告方式的优缺陷有着深
刻的了解。再要求掌握主题，立意创新，从而创作出与筹划案协调一致，而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。
三：推行发布阶段
推行发布阶段包括广告的发布、公关活动的展开与促销活动的宣传与展开三个局部。
[1]广告的发布
广告的发布既针对不同的广告方式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目的受众有着不同的生活习性，对不同媒体的关注水平有着很大的区别。如青少年喜欢看《少男少女》一类的杂志，而商人则经常性的阅读《经理人》这样的刊物。针对不同的目的消费者，如何作到信息传达的有效性，也需求筹划公司停止详细的调研与迷信的思索。最后选择最蜗刃效的媒体停止广告的发布。
[2]公关活动的展开
公关活动泛指筹划公司为给项目楼盘造势而筹划举行的一系列可以对本地社会发生大的影响力的活动。比拟普遍的方式延聘专家针对楼盘展开座谈会、举行大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响效果清楚，目前大局部有实力的房地产开发商都曾经接受了这种特殊的促销方式。
[3]促销活动的宣传与展开
严厉来说，广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举行的活动都应归于促销活动模范围。但由于广告活动与公关活动的筹划顺序过于复杂，且自成体系，所以从促销概念中分别出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。
为了添加对目的消费者的吸引力，筹划公司为开发商筹划一系列的促销活动。从性质上可分为两类，既价钱促销和效劳促销。
四：预算费用的提出
预算费用的提出相关于筹划公司来说既是对开发商担任，也是对自己担任。开发商对自己资金的投入十分的关注。假设筹划公司对预算费用提出过高，一方面开发商不会容许，另一方面也会对筹划公司的信誉形成严重的损害，失掉客户。假设预算费用提出的过低，筹划公司不会从开发商那里取得任何的补偿，自己的经济利益会遭到损害。因此，不论哪一种状况发作，都会对筹划公司的生活
形成要挟。准确的预算费用的提出，关系到筹划公司的出路和未来。
略谈中期介入型营销筹划案和单纯营销筹划案
在以上两种筹划案包括全程综合筹划案中的一切顺序，但客观下筹划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和规划都曾经定稿，筹划公司只能依据现有的资源停止整合和包装，进而停止一系列的营销筹划活动。在这种状况下，筹划公司应在详实的市场调查和剖析后，集中精神对项目停止理念的定位和项目的推行下面。
二次营销筹划案
在某种水平上，筹划公司接纳二次营销筹划案存在很大的风险性。看待这种筹划案，筹划公司在接手前一定要慎重思索。由于经过第一次营销筹划的执行后，假设销售效果不佳。再次包装会在购房者心目中发生“有意炒做”的印象。有形中给第二次营销筹划带来庞大的阻碍。因此，一但筹划公司接手这样的案例，不但要对项目楼盘的现有资源停止详细的调查和整合，还要对先前项目失败的缘由停止详细迷信的剖析。制定如何才干防止让目的消费者发生“有意炒做”印象的方案。二次营销筹划案一旦成功，会在筹划公司的客户群中发生极好的宣传效果，添加业务量，有利于筹划公司的开展。而一旦失败，也会失掉很大一局部潜在的客户群。
房地产营销筹划案的写作准绳
一：房地产营销筹划案要客观，入实。
开发商寻求筹划公司协作的目的是什么？基本上说就是要求筹划公司可以提出效果，并给出处置效果的方案，并实施，促进楼盘的销售。因此，要提出能够阻碍楼盘销售的关键效果，必需修立在详细的市场调查的基础上，并拥有少量的数据。然后对数据有针对性的停止迷信剖析，最后才干得出创新可行的营销战略。从而有助于楼盘价值的提升和销售。而有一些筹划案通篇都是不实在践的浮华的词汇，可数据却寥寥无几。象这样的筹划案只能拿来当文案读。空泛的筹划案一旦实施起来对项目只能是“百害而无一利”。
二：房地产营销筹划案要连接一致
稀释筹划案的内容，只要两条：提出效果，处置效果。因此，在营销筹划案中，前后的内容一定要连接，一致。防止前面提出了效果，可前面却找不到处置效果的方案，那就失掉了营销筹划的意义。