房地产筹划：商铺筹划案例
商铺筹划案例
筹划案例
一 本项目的运营业态定位——高档品牌家居装饰商业区
本项目位于当涂县新的规划中心——姑孰路的中间地段，从八六医院西门到玉带河，直面机械厂。从天文位置这一角度来看，目前此地段繁华水平不够，而且一期已建成商铺还未构成市场规模。因此针对该项目停止细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰资料商业区。并针对商铺的运营主题和商铺未来的运营前景停止细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。
（一）项目定位的SWOT剖析
项目优势：
1） 区位：本项目位于当涂未来的城市商业中心，南北贯串，交通便捷。
2） 规划：是目前当涂县域内，独一的高档品牌家居装饰市场，并可以构成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。
3） 硬件：项目所在的姑孰路宽度将达25米，完全超出家居装饰业必备硬件要求的20米。
4） 理念：营建出与当涂县原有的消费观念不同的高层次高质量的现代消费运营理念。
5） 人气：本项目的周围存在少量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃开展
项目优势：
1） 项目在当涂县域内及周边城镇的影响力不够，没有构成一种感染力。稍有了解的大少数运营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，少数都抱着持币张望的心思。
2） 项目的对面是机械厂，对专营市场的构成起了一定的冲淡作用。
3） 关于中高档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价钱相对老城过高，使这些商户在投资上构成一些困难。
4） 在天文位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大局部，截断了项目市场的局部终端客户。
市场时机：
1） 目前，当涂县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，并且一些运营商户规模较小，散布零散，不易构成市场规模。
2） 县域内的房地产业正在蓬勃开展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续演出，从而构成了一个
深沉的市场容量。
3） 现有当涂市场的家居装饰商品，已有少数质量已不能满足现代人的消费需求。
4） 老城运营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中高档产品。
5） 关于家居装饰的品牌商户，在租赁和出售的价钱上相关于周边的城市具有很强的合理性。
6） 如今当涂市场上的少数商户为跟随性运营，跟随的对象少数为品牌商户和有感染力的商户。
7） 如今当涂县域内原有商铺运营的灵敏性招致商业的运营缺乏一致性，商业气氛的构成仅依托市场的调理由运营者自发构成，商铺的换租率表现频繁。
市场要挟：
1） 马鞍山家居装饰市场对本项目的直接要挟。主要表如今终端产品的层次和市场的规模。
2） 未来规划的家居装饰业，对本项目的潜在要挟，要挟的大小直接取决于定位能否同质化。
3） 现当涂老城的一些有影响力的运营户，关于我们市场的构成具有一定的冲淡影响。
4） 国度微观政策的调控对相关行业的影响在今后一年也会对本项目形成一定的不利要素。
（二）定位的优势
a、可以使客户规避市场风险，坚决投资决计，添加销售热度。由于这样定位，可以增加与直接竞争对手的接触面。经过市场调查剖析，我们发如今周边的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为打破口。假设本项目商铺相同于它们，必将添加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本项目清楚处于不利位置；
b、有深沉的市场容量：我们的这个定位就目前状况，当涂的房地产蓬勃开展将带动装饰业的开展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大；
c、目前在该区域集中的家居装饰资料区（城）相对较少，且高档品牌家居装饰区更少，因此本项目有着很大的开展空间；
d、项目如今虽人气不旺，但交通条件十分理想，且商铺前面步行道空间较大，满足开展家居装饰业的硬件需求；
e、为以后在区域市场上开展树立一个品牌效应，防止了定位的同质化；
f、良好的市场操作性：我们这一定位，是基于详细的市场调查和商
战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的进程中，逐渐赋予和加深了它所容纳的外延，并预告一套有逻辑、有次第的销售、促销预告活动。
（三）目的客户群的定位
依据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目的客户和显性目的客户。
A、隐性客户群：被本项目自身的气氛与定位的共同性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。
B、显性客户群：可分为投资者和运营者
a、投资者：
1、本区域的商铺投资者；
2、看好本区域家居装饰业开展前景的其他地域的投资者；
b、运营者：
1、运营知名家居
装饰品牌的加盟者或连锁店；
2、一些预告设立办事处的装饰公司；
3、本区域的高档品牌装饰运营者；
4、看好本区域家居装饰资料业开展前景的其他地域运营者；
二 本项目商铺的销售方案
此次本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好,最低控制在500万元左右。商铺现余47户，每户按60㎡计算,销售均价以3900元/㎡计算,则此次商铺应回笼金额为1099.8万元。
依据市场剖析，销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。
（一）以租代售。（主要是针对运营户的销售方式，降低其运营门槛）
以租代售，就是客户一末尾先付总房款的30%作为购房定金，并与开发商签署一至两年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购置此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签署正式购房合同；若客户有意购置 ，则向客户返还末尾交纳的购房定金。
以租代售这种方式降低了置业者门槛，首付大约7万元（60*3900*0.3=70200）即可，延长了销售周期，有利于翻开市场构成人气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于开展商资金快速片面的回笼。
依据我们对当涂县市场的实地调查发现，当涂县商铺月租金为12—28元/㎡不等。
月租金（元/㎡） 占调查的比例
12 10
%
16 20%
18 20%
20 20%
24 10%
26 10%
28 10%
均价为19.8 总计为100%
从上表看，当涂县域内的月租额可以分为12元/㎡的低价段，16—20元/㎡的中价段，24—28元/㎡的拙见段。虽然16—20元/㎡占主体局部，但思索到每个物业自身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部要素，这局部价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场，配套设备完善，故取中段价位的均价18元/㎡和拙见段的均价26元/㎡为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中拙见位的均价22元/㎡。
针对这个租金定价，关于我们这个项目，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制，若全部以这种方式销售，则回笼资金才达404.38万元（租赁合同以一年为期限）。
（二）直接销售。（主要是针对投资户的销售方式，消除其投资报答的顾忌）
我们这里所说的直接销售包括三种详细方式：1.一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；2.分期付款(签署合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%);3.按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行存款付清)。
这一方式能最大限制的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延伸了销售周期，在时间上大大影响了开展商资金回笼。
因此，结合如今商铺销售上存在的实践状况，建议采用这两种销售方式相搅缒销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性停止了相关剖析。
（三）销售方式组合剖析。
一次性付款和按揭关于开展商回笼资金来说是一样的，而关于分期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资金回笼。（据保守估量，方案销售占总户的85%，计40户）
下表—租售月租金以22元/㎡收取，租赁合同以一年为期限
户数（户） 面积（㎡） 房款（元） 备注
以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金
一次性付款 （含按揭） 10 60
0 2340000
分期付款 15 900 1404000 总房款40%，（一年内封顶可收回总房款的80%）
销售总计 40 2400 5034600
（四）投资报答剖析。
无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资报答。姑孰商业街高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺位置的提升，也不利于高档品牌市场的构成。但是随着开展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。
下表是投资一年后投资的报答率：
5年期月利率为4.650‰，十年期月利率为4.800‰
月租金（元/㎡） 投资报答率（一次性付款） 投资报答率（按揭）10年期 投资报答率（按揭）5年期
18 5.54% 9.79% 9.00%
22 6.77% 11.96% 11.00%
26 8.00% 14.14% 13.01%
投资者供款一年或购置一年后，房价下跌一定幅度，则报答更可观。
依据上局部投资报答率的剖析，可以看出为更快构成市场，添参与气，利于下一期商铺的销售，开展商可以替代那些投资客户吸引运营户来租赁运营商铺，并保证可以给其一定的报答率如6.00%，这样从外表上看能够会给开发商带来一定风险，如达不到一定的报答率，开发商每平米能够要承当200元的风险，但随着市场逐渐完善，房价下跌，这种风险将降到最低。关于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在姑孰新城商业街真正构成后。因此针对这种状况，开展商就要采取积极合理的招商战略，更快吸引运营户进驻，这样既增强了投资户的投资决计，还可以更快提升项目的知名度和影响力。
（五）、详细的招租方式
不论是以租代售还是为投资户停止招商，开发商都必需积极的吸引运营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区，因此建议采取一些自动反击的招商方式，可以更好的吸引运营户。详细操作如下：
1、推出品牌商家进驻优惠战略
品牌商家的品牌效应能给投资者及运营者增强置业
的决计，从而有力地促进销售，所以建议关于有意进驻的品牌装饰资料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，应用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租；
2、“客户首领”奖励方案
针对目前地域商铺人气缺乏，为到达带动人气，建议对此推行“客户首领奖励方案”，凡已认购的客户若能率领其它客户，停止认购并成交者，开展商将按所规则的规范奖励给予首领客户，如：按其所购置的商铺总价的1%鬃詈笈惠奖励，可以转化为运营商业时的二个月税收全免或其他方式。
3、针对目的客户采用DM战略
关于一些目的客户,可以经过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。
4、设置专职人员
关于售楼处可以设置一个销售商铺的专职人员，主要担任商铺的一系列效果和状况，也包括售前、售中及售后的各种效劳。
三 营销推行战略
依据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传战略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传战略与销售战略严密配合，从而到达热销和旺销的效果。
（一）推行主题
基于前面的剖析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实践状况，在项目的推行宣传时，主要围绕 下面几个方面停止：
1、 宣传该区域房地产业的蓬勃开展，必将带动家居装饰业的久远开展，从而使购置本项目的消费者关于商铺的开展前景与潜力充溢决计；
2、 本项目位于当涂县新城区的中心路——姑孰路两旁，南北贯串，交通便捷，况且商铺前面的步行道空间较大，对开展家居装饰资料行业极具潜力；
3、项目首创性：以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点， 我们的“有”——未来的商业中心；我们的“优”——合理的售价和租价；我们的“奇”——商铺和家居为一体。
(二) 项目笼统包装
1、主题广告语：
建
议以“建造美丽家园——香樟苑高档品牌家居装饰区”为主题，停止广通知求；
2、项目导视系统
建议本项目的导视细叱表现手法采用多样化，更能充沛的将本项目的笼统及主题表现出来，因此可以在面向提署路的0#楼上悬挂条幅，并在205国道、南寺路 、东大街、复兴路和提署路等客流量较多的中央设立导视牌；
3、现场包装
1）、条 幅：
目前整个项目现场的条幅广告简直没有，无法惹起客户的关注。实践上条幅广告是项目最快，费用最省的广告方式之一。建议条幅广告用在南寺路 、东大街、重点公路、此项目的志性楼体和提署路两旁清楚的楼群上，突出内容为一些醒目的广告语和租售热线等。
例如：
“投资有目光，香樟商铺做精装”
“香樟苑商铺，铺展精装财源路”
2） 道 旗：
为营建全表现场气氛，惹起人们的关注，吸引更多的人气，建议在姑孰路和提署路上布设道旗，道旗内容以发布装饰资料区销售的信息及商铺的开展潜力为主。附加内容可以为：
“资本.运作.财富.扩张”
“昔日寸金买土，明日寸土寸金
（三）“造势”战略
针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我们建议有针对性地在媒体上宣布有关本项目的旧事撰稿，停止一定量的报纸广告与软性文章炒作，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传引见该项目天文位置及高档品牌家居装饰区的开展前景，从而营建出本项目商铺弱小的升值潜力，使市场愈加关注本蔚加维增强客户的投资决计。在造势阶段建议在电视上停止广告宣传时以整条商业街为重心，适当的突出高档品牌家居装饰区的开展，局部中表现出装饰区的重要价值。
依据调查，由于本项目是新型项目，抵消费者的心思影响不是很大，为了改动这种现象，我们筹划出两个方案，可以更好的配合前面的宣传。
方案一：
主题：“姑孰精装商铺，铺展美丽重生活”
广告方式：以广播广告表现，详细内容建议可以配合歌谣。（见附件一）关于歌谣的音色选取，关系到广告的成功与否。
方案二：
主题：“中源
杯”家居装饰设计大赛
地点:马鞍山市
筹划意图:对开发商的品牌宣传及姑孰商业街高档家居装饰区的笼统定位
目的:赛事设立一、二、三等奖项,关于获奖的人士给予置业优惠或其它
媒体组合:电视、报纸广告、DM海报方式
两个方案可以同时停止，这样可以更好的把姑孰商业街高档家居装饰区的笼统宣传到人群的各个层面。
（四）惯例宣传布置：
1、报纸广告：
目前在马鞍山掩盖面较广的报纸媒体为《皖江晚报》和《南京晨报》
a、《皖江晚报》每天在马鞍山的投放量为2万份，只在周二、周四发行彩版广告，黑色整版广告市场价为14000元。
b、《南京晨报》每天的总投放量为12万份，其中在马鞍山投放3万份，在芜湖投放5千份，黑色整版广告市场价为12000元。
依据这些状况，报纸投放应以《皖江晚报》和《南京晨报》为主，选用1/2的版面，（这样费用不大，可集中在一个时段继续停止，建议集中在五月中下旬）诉求项目天文位置及高档家居装饰区的开展前景，从而引出本项目未来庞大的升值潜力。
2、软性文章：
报纸软性文章目的性较强，可以在《皖江晚报》、《南京晨报》上有针对性的宣布软性广告，内容异样诉 求姑孰商业街高档家居装饰区的天文位置、投资潜力及开发商多种招商运营的方式。
3、宣传单张：
由于宣传单张的制形本钱昂贵，适宜少量的派发，并且，本项目目前还没有这种宣传单张，因此，建议制造本项目商铺的销售宣传单张，可以在内容、颜色上发生较强的视觉冲击力，制造要求能充沛表现本项目优越的天文位置、项目的商业定位及高档家居装饰资料区的运营开展前景，同时可以附上商铺的投资回收效益剖析案例（见附件二）。建议单张的开张可选择8K或16K双面，制造数量大约1000份。主要投放对象针对县域内的家居装饰资料商铺运营者。
四、附件一：
歌谣内容：
走一走，看一看，姑孰商铺转一转；
河流拥，绿意绕，美丽景色在怀抱；
比一比，选一选，商铺优势很清楚；
汽
车道，火车道，交通便捷守要道；
装饰区，扮靓居，物业管理上得去；
潜力股，功用佳，升值指数无量大，无——穷——大！！！
五、附件二：
宣传单页内容：
主标语：财富起跑线，一声令下, 您预告好了吗!!!
副标题：姑孰商业街高档家居装饰区 装扮您的美丽家园
我们位于八六医院西门——玉带河/
我们将成为未来的姑孰高档家居装饰中心区，市场前景宽广，运营空间大
构成一种具有特征、异乎寻常的商业规模/
医院、银行、学校……
为您想象周到的种种配套/
有限升值潜力空间，人气越来越旺，创业者的风水宝地。/
美妙环境 美丽人生
早进入，早得益
您的投资报答尽揽有余
以业主投资某一商铺为例
售价：4000元/㎡ 面积：50㎡
总价：4000×50=200000元
首期5成：200000×0.5=100000元
存款：200000×0.5=100000元
10年期月供款：1098.19元（依据团体商用房月存款利率换算失掉）
按目前该阶段租金保守估量为：30元/㎡
所以月出租可取得收益为：30元/㎡×50㎡=1500元
结论:月租金 > 月供款
我们的优越是：
行走人生路：临火车站、汽车站，便捷交通驰往便利生活
自然全接触：城市中的森林，纯自然生态有氧呼吸
全方位效劳：学校、医院、银行、邮政……完全配套，满足一切生活所需，处置经商者的后顾之忧
现代派修建：富有人情味的细部设计、亲切诱人的尺度、现代感十足的颜色变化
潜质增值数：高档品牌家居精装中心区域，更合理更规范