开发商应重视产品研发

开发商应重视产品研发日前，广州房地产知名专家、广州大学建筑与城市规划学院副教授卓刚指出：开发商应该特别重视房地产产品的研发。

　　卓刚副教授分析指出：很多开发商往往将房地产项目作为孤立的产品，热切地向我国香港和国外寻求样板和理论支持，用以界定和评估自己产品的优劣。种种迹象表明，他们所从事的产品研发只是不恰当的复制而已。然而，房地产作为不动产不同于一般的商品，由于土地资源的不可取代性及其与城市环境的关系，房地产产品具有不可复制性。

    房地产价值系统的困惑产生不利影响

　　在中国房地产开发实践的过程中，由于缺少自身的现代化理论与经验，所以以我国香港和国外“样板”楼盘为原形的复制和仿造行为破坏了建筑艺术价值的自治领域，这是对建筑与环境关系的漠视，对消费者生活习惯和文化传统的忽视。开发商往往只将眼光停留在消费上，将建筑的人文精神蜕变为构造类型、经济利润和空间权利欲望，以图避免楼盘因地段不佳、配套不齐以及其周围环境的不定性和市场的不可预测性而造成的潜在投资风险。这种功利主义行为是对楼盘消费时尚的错误导向，也是开发商在文化、经济与心理上集体示弱的表现。

    开发商不宜代替或直接指挥产品的研制

　　这里所说的产品研发者指策划、规划、设计、施工、监理等房地产开发活动中的乙方。开发商在开发项目的同时，往往将自己作为研发的主体，以市场需求和利润代替一切，忽视乙方对产品的积极作用。更多的情况是：开发商直接指挥乙方按照他们的意图去设计产品，使乙方的积极性和创造性受到挫伤。卓刚副教授指出：产品形态本身的研制应该以专业的乙方为主导，开发商可以提出自己的需求。令人担忧的是：不少开发商自身对市场需求和房地产产品不熟悉，对乙方的劳动价值没有正确和充分的估计，拼命压价，导致乙方对甲方的意图不完全理解或没有积极性或难以说服甲方接受合理的产品，而花费大量的时间、精力、物力作尝试，以致延误商机
，推出不成熟的产品乃至次品。

　　开发商最看重销售这一环节，而实际上有的销售经理并不完全理解产品本身，但他们自以为明了。这就导致大部分消费者并非因自己的确喜欢而购买，而是产品以外的因素在起作用。销售经理们懂得客户心理，而作为销售经理仅凭这一点是不够的。随着房地产市场的日渐成熟，经济环境的优越性以及人们对住房要求的提高，开发商把推广作为制胜法宝将不是长远之计，更多的精力应放在产品的研发上来。卓刚副教授指出：现在有些规模不大的房地产开发公司都成立了产品研发室，是一个十分可喜的现象。

    房地产产品的研制者应懂得市场规律

　　眼下让开发商普遍感到头痛的是房地产产品的研制者不懂得市场规律。不少规划设计、建筑设计、园林设计、装修设计单位不懂房地产市场，有的甚至拒绝了解房地产市场，认为只要照任务书或甲方要求做就行了，结果设计的产品总是不能使开发商满意。规划、设计和施工单位一方面抱怨同行间恶性压价，另一方面又不愿意将较多的精力放在产品的研究和优化上，这种单纯的生产观点，很难树立起自己的品牌，导致市场出现恶性竞争，开发商也不满意。

　　策划销售公司应有基本的技术支撑体系。目前在房地产开发活动中扮演重要角色的策划销售公司普遍缺乏技术支撑体系，对产品技术体系不了解，一般不能做到全程顾问，而仅能做前期策划或后期销售，即使在前期策划工作中仍有技术障碍，从而削弱了中间重要的产品成本制造环节。卓刚副教授认为可以通过组建专家顾问团解决问题。

　　监理部门对产品的质量保证作用应该加强。目前负责质量监督的大多数监理公司没有完全发挥作用。除了(国际招标的)政府工程，基本上没有投资监理。而有的监理公司采取低价竞争的策略，监理不到位，形同虚设，使房地产产品留下不少质量和安全隐患。

　　总之，所有与房地产产品有关的单位部门等对房地产产品都负有较大的责任。不负责任的行业将引起安全、教育、就业、治安、环境等一系列社会问题。如何改变这些不良状况？卓刚副教授认为，政府应抑制和消除腐败，科学决策和管理；而开发商则应加强所有与房地产产品有关的部门、单位的合作和社会责任感，充分认识到房地产产品对人们生活的长远和巨大的影响。开发商应该在产品的研发方面有相当的投入，以对社会、消费者负责的态度来从事房地产开发。