如何运营好房产中介
★一、弄清二手房的产权状况
在旧房买卖中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量庞大，法律对房屋的维护主要是对有合法产权的房屋停止维护。依据我国《城市房地产管理法》第59条规则："国度实行土地运用权和房屋一切权注销发证制度。"因此，购置二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是局部产权（如以规范价购置的私有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再适宜都不要购置，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会惹起许多不用要的费事。另外，要特别留意产权证上的房主能否与卖房人是同一团体。在验看产权证时，一定要检查正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
由于我国房改政策在房改良程的不同开展阶段实行不同的政策，因此，假设是以规范价购置的私有住房，要留意能否曾经按本钱价补足费用，或许已与原单位确定了如何按比例分红。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的动摇，与职工签署有效劳合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位能否赞同该房子的出售。
以后关于军队、医院、学校的私有住房普通还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖赞同出售才干担忧购置。
★二、了解二手房的房屋结构
二手房的房屋结构比拟复杂，有些房子还经过屡次改造，结构普通较差。因此，购置二手房时，不只要了解房屋建成的年代、修建面积和运用面积能否与产权证上标明的相分歧、房屋规划能否合理、设备设备能否完全完整等状况，更要详细调查房屋的结构状况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建形成主体结构损坏隐患的状况。
另外，购置二手房还要对房屋停止实地调查，了解户型能否合理，有没有特别不适宜寓居的缺陷，天花板能否有渗水的迹象，墙壁能否有裂纹或脱皮等清楚效果。
假设存在上述效果，则不要购置，以免购置后既要加大维修费用，又时辰面临不平安的风险。
★三、实地看看二手房的周边环境和配套设备
随着人们生活水平的提高，对寓居区环境及配套设备设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋完工和入住的完成，逐渐改善住区环境，普通会向更好的方向开展。而旧房子的周边环境曾经构成多年，普通很难改动。因此，购置旧房时，要仔细调查房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、渣滓等，另外还有房屋周边环境、小区平安捍卫、卫生清洁等方面状况。
对房屋配套设备设备的调查主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应状况及收费规范，电视接纳的明晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，能否平安、便捷并提供24小时效劳。如无时机最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设备做更多的深化了解。
总之，要充沛了解售房人售房的真实目的，防止接手一个渣滓房。购置二手房的目的本是想改善一下寓居条件，但是假设对二手房了解不片面，却会给日后生活带来更多烦恼。
★四、调查一下二手房的物业管理
购置房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的上下则直接影响到日后临时的寓居生活质量。因此，人们不论购置新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不只可以补偿房子的一些缺乏，还能给生活、任务带来更多的便利。
对物业管理的调查，主要是调查物业管理企业的信誉状况，要对其管理的物业停止走访，看保安人员的基本素质、保装置备，管理人员的专业水平和效劳态度，小区环境卫生、绿化等能否清洁、温馨，各项设备设备能否完整、运转正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。
还要了解物业管理费用规范，水、电、气、暖的价钱以及停车位的收费规范等，了解能否树立了公共设备设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的状况发作。
中介机构提供的另一项重要效劳就是房屋作价评价。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选
择对比的实例，关于普通居民来说，准确地对房屋停止估价就显得十分困难。因此，也要委托取得资质的中介评价机构对房屋停止基本客观的估价，使买卖双方都能觉得物有所值，皆大欢喜。 公积金的知识：
住房公积金是指国度机关、国有企业、城镇团体企业、外商投资企业、城镇私
营企业及其他城镇企业、事也愦位及其在职职工缴存的临时住房储金。
住房公积金的这一定义包括以下五个方面的涵义：
（1）住房公积金只在城镇树立，乡村不树立住房公积金制度。
（2）只要在职职工才树立住房公积金制度。无任务的城镇居民不实行住房公积
金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。
（3）住房公积金由两局部组成，一局部由职工所在单位缴存，另一局部由职工
团体缴存，职工团体缴存局部由单位代扣后，连同单位缴存局部一并缴存到住房公
积金团体帐户内。
（4）住房公积金缴存的临时性。住房公积金制度一经树立，职工在职时期必需
不连续地按规则缴存，除职工离退休或发作《住房公积金管理条例》规则的其他情
形外，不得中止和中缀。表现了住房公积金的动摇性、一致性、规范性和强迫性。
（5）住房公积金是职工按规则存储起来的专项用于住房消费支出的团体住房储
金，具有两个特征：一是积聚性，即住房公积金虽然是职工工资的组成局部，但不以现金方式发放，并且必需存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，
实行专户管理。二是公用性。住房公积金实行专款公用，存储时期只能按规则用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只要在离退休、死亡、完全丧失休息才干并与单位终止休息关系或户口迁出原寓居城市时，才可提取自己帐户内的住房公积金。
按目前我所在地域的规则是要求企业都应该给职员存这个的，不分国有和私营。
公积金的用途主要有两个：一个是可以操持公积金存款，比商业存款利率低一个百分点，二是买房可以将公积金提取出来。
就是说假设你契合操持公积金存款条件的话，你既可以使
用公积金存款又可以把公积金帐户里的钱取出来（我刚办完），详细状况建议你咨询你们单位的人力资源部门和外地公积金管理中心。
公积金存款首付是房产总价的20％或许更低，这点比商贷有优势。
北京操持公积金存款的条件是：延续缴存公积金6个月以上或许累计缴存12个月以上，并且还在正常交纳的，具有北京市户口或许暂住证、任务居留证的市民都可以操持。
北京提取住房公积金的条件
1 ．住房消费提取：
（1）购置自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；
（2）房租超出家庭工资支出的规则比例的；
（3）归还住房存款本息的。
2 ．销户提取：
（1）离休、退休的；
（2）出境定居的；
（3）完全丧失休息才干，并与单位终止休息关系的（二者条件缺一不可）；
（4）死亡。
Ｕ京地域的状况供你参考）
操持存款主要是跟公积金管理中心，而操持支取的话普通是要跟单位担任公积金的同事联络，每个公司普通都会有一团体专门担任员工的公积金交纳和支取。
假设你是第一次提取住房公积金，则需求预告以下东西：身份证、购房合同（借款合同）、购房发票（首付款发票）和配偶的住房公积金提取证明（假设你不是主购房人的话），以后提取还需求提供自己的《住房公积金提取记载单》。
带齐资料就可以到单位的公积金经办人员处操持公积金支取手续。由汇缴单位开具《住房公积金支取央求书》，加盖单位预留印鉴，前面附上有关支取证明资料，经市住房公积金管理中心系统审核前方可操持支取，支取时既可以经过单位也可以自己操持。
在支取公积金时，不能直接从住房公积金管理中心提取现金，而是需求以转卡或转账的方式。以转卡方式提取的，银行可以直接将住房公积金转入团体在银行开立的储蓄账户；以转账方式提取的，银行只能将住房公积金转入本单位的银行账户，再由单位打入团体的工资账户，但是如今主要的提取方式都是转卡方式。
以下是可以操持公积金支取的银行和相应的卡型：中国邮政储蓄存折
、交通银行太平洋卡、中国银行长城人民币信誉卡、长城电子借记卡、招商银行一卡通、华夏银行华夏卡、商业银行京卡和储蓄存折、农业银行金穗卡、光大行阳光卡、民生银行民生卡、兴业银行兴业卡。
假设你是已婚人士，而自己又不是主购房人，在提取公积金时就需求提供对方的公积金支取证明。假设不能提供，最多只能支取总房款（大修费用等）的50％。
有下列情形之一的职工可以提取自己住房公积金帐户中的贮存余额：
1、 购置、建造自住住房或许翻建、大修自住住房的；
2、离休、退休的；
3、完全丧失休息才干，并且与所在单位终止休息关系的；
4、与所在单位终止休息关系后，未重新变业满五年的；
5、出国、出境定居的；
6、户口迁出本市、县行政区域，迁上天未树立住房公积金制度的；
7、省人民政府规则的职工其他住房消费。
职工死亡或许被宣告死亡的，职工的承袭人或许受遗赠人，可以提取该职工住房公积金帐户中的贮存余额。
职工购置、建造自住住房或许翻建、大修自住住房所需资金，提取自己住房公积金帐户中贮存余额尚缺乏的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公积金帐户中的贮存余额，但需征得被提取人的书面赞同。
职工提取住房公积金帐户中贮存余额的，应当凭单位出具的有关证明资料，向管理中心提出央求，去管理中心操持