房地产策划八大原则

房地产筹划八大准绳
一、首创准绳
无论房地产项目的定位、修树立计的理念、筹划方案的创意、营销推行的战略，没有首创、毫无新意，要在市场竞争中赢得自动位置是不能够的。首创就是独到、创新、差异化、有特性。首创具有逾越普通的功用，它应贯串房地产筹划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中崭露头角。房地产筹划要到达首创，永不相同，必需满足以下几个要求：
(一)房地产筹划观念要首创。筹划观念能否首创、新颖，关系到筹划人的基本素质。有的人筹划观念经常有新的创意，有的人只能“克隆”或照搬他人的概念，这些都影响到筹划人的筹划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，筹划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，收盘时以高素质、拙见位出现，其有首创性的筹划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产筹划主题要首创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是开展商赋予项目的“灵魂”。筹划主题能否首创、新颖，立意能否创新，关系到房地产项目的差异皇鼐肾性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯串整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。筹划主题首创，与市场开展潮流有很大的关系。当人们都陶醉在市中心区建住宅的时分，一些有远见的开展商却发起一场“郊区化运动”，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅小区，迎合市民们前往大自然的心思形状；在人们欣赏小区内花草成片的时分，一些有创见的筹划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视野无比开阔，景色悦人。
(三)房地产筹划手腕要首创。房地产筹划手腕就是房地产筹划的详细方法、方法。方法、手腕不同，筹划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手腕筹划楼盘的时分，奥林匹克花园的开展商却用复合手腕筹划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产筹划范围的新里程。筹划手腕独到，往往会到达意想不到的效果。广州远洋明
珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的特性及生活方式停止延伸、发扬、变形，使人看了以后大开眼界：我们寓居的空间可以那样艺术、温馨和优美。筹划手腕独到，增大了人们的购置欲。
二、整合准绳
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大约可分为两大类：一是从能否清楚看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从详细方式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有筹划整合之前，是松懈的、混乱的、没有中心的，但经过整合以后就会勾搭一同，为整个项目的开展效劳。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必需做到以下几点：第一，要掌握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力增强，到达1+1=3的效果。第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难到达目的。第三，要擅长开掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需求筹划人聪明的头脑去提炼、去发明。
三、客观准绳
客观准绳是指在房地产筹划运作的进程中，筹划人经过各种努力，使自己的客观意志自觉能动地契合筹划对象的客观实践。要遵照客观准绳做好房地产筹划，必需留意以下几点：①实事求是停止筹划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、剖析、预测，提高筹划的准确性，③在客观实践的基础上慎重举动，防止惹起故意“炒作”之嫌。④筹划的观念、理念既契合实践，又有所超前。
四、定位准绳
所谓“定位”，就是给房地产筹划的基本内容确定详细位置和方向，找准明白的目的。房地产开发项目的详细定位很重要，关系到项目的开展方向。一个目的定位错了，会影响其它目的定位的准确。要在房地产筹划中灵敏运用好定位准绳，它的详细要求是：
第一，详细要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目的、宗旨，项目的指
导思想，项目的总体规模，项目的功用身份，项目的开展方向，等等。小的方面是房地产项目的详细定位，包括主题定位、市场定位、目的客户定位、修树立计定位、广告宣传定位、营销推行定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的详细定位有指点、约束作用；房地产项目的详细定位是在总体定位下停止的，详细定位是对总体方向的分解，各个详细定位要契合总体定位的方向。
第二，掌握各项定位内容的功用作用。要做到这一点，筹划人首先要片面掌握定位内容的外延，深化其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目的。其次，每项定位内容的详细功用是一样的，要把它们整合好，应用好，为整个项目的总体定位效劳。
第三，要熟练地运用项目定位的详细方法和技巧。在项目定位进程中，方法和技巧运用得好，往往会到达事半功倍的效果。如对修树立计定位，修树立计的最新理念不能不了解，设计市场的盛行趋向不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是过度超前?这都要依据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行准绳
可行性准绳是指房地产筹划运转的方案能否到达并契合实在可行的筹划目的和效果。可行性准绳就是要求房地产筹划行为应时时辰刻地为项目的迷信性、可行性着想，防止出现不用要的过失。贯彻房地产筹划的可行准绳，可从以下几方面着手：
(一) 筹划方案能否可行。在房地产筹划进程中，确定方案的可行性是贯彻可行准绳的第一步。从房地产筹划的实质特征可以看出，在多种筹划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性停止剖析，使方案契合市场变化的详细要求，这是贯彻可行准绳的第二步。
(二)方案经济功用否可行。筹划方案的经济性是指以最小的经济投入到达最好的筹划目的。这也是方案能否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性剖析也是一个不可无视的重要要素。投资方案经过量的论证和剖析
，可以确定筹划方案能否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三) 方案有效功用否可行。房地产筹划方案的有效性是指房地产筹划方案实施进程中能合理有效地应用人力、物力、财力和时间，实施效果能到达甚至超越方案设计的详细要求。筹划方案要到达有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益；二是所冒的风险最小，失败的能够性最小，经过努力基本上有成功的掌握；三是要能完美地完成筹划的预定目的。
六、全局准绳
全局准绳从全体、大局的角度来权衡房地产筹划的兴衰成败，为筹划人提供了有益的指点准绳。从房地产筹划的整个进程来讲，它分为“残局、析局、创局、选局、规划、运局、馈局和结局八大进程，每个进程都跟全局有亲密的联络，每个局部的运作好坏都会对整个全局形成影响。
房地产筹划全局准绳的主要要求是：
(一)房地产筹划要从全体性动身，留意全局的目的、效益和效果。在全体规划的前提下，局部听从全体，局部听从全局。在市场调研阶段，假设图省事，不深化了解事先的市场状况、竞争态势、对手强弱，以及微观政策等效果，自觉下马项目，结果会形成沉重的失败。
(二)房地产筹划要从临时性动身，处置好项目眼前利益和久远利益的关系。
(三)房地产筹划要从层次性动身，总揽全局。房地产筹划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次清楚。因此，思索下一个层次的筹划时，应该同上一层次的战略要求相契合。
(四)房地产筹划要从静态性动身，留意全局的静态开展。房地产市场是变化莫测的，变化开展有时会影响全局。这时，筹划人要擅长抓住市场的静态规律，掌稳全局，防止市场变化震动全局的根基。
七、人文准绳
人文准绳是强调在房地产筹划中要仔细掌握社会人文肉体，并把它贯串到筹划的每一个环节中去。人文肉体包括人口及文明的看法：人口看法是指人口的数量和质量水平、人口的规划、年龄结构、家庭婚姻等表现
出的社会思想；文明看法包括人们在特定社会中构成的特定习气、观念、习俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产筹划中要掌握坏人文准绳，必需留意以下几点：
(一)对我国人文肉体的精髓要深化的体会。在房地产筹划中掌握准人文肉体的精髓，并在人文肉体的详细方式中深化贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，掌握坏人口的各个要素。在筹划中掌握坏人口各个要素的内容、方式以及它们的功用，剖析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运转的详细规律，开收回的房地产项目就会异乎寻常，赢得人们的信任。
(三) 把文明要素浸透到筹划项目的各个方面。房地产筹划必需把文明要素浸透到开发项目中去，才干迅速占领市场，树立自己的项目特性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和形式首先是中国传统文明的代表——儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡议中国传统文明的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)经过民族文明的积聚，促进产品及企业品牌的构成。
八、应变准绳
所谓应变就是随机应变，它要求房地产筹划要在静态变化的复杂环境中，及时准确地掌握开展变化的目的、信息，预测事物能够开展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整筹划目的和修正筹划方案。
房地产筹划的应变准绳是完善筹划方案的重要保证，它的详细要求是：
(一)增强静态看法和随机应变观念。
(二) 时辰掌握筹划对象的变化信息。筹划对象信息是筹划的基础资料和客观依据，这个基础和依据变化了，筹划也应该随之变化，否则，其筹划就失掉了准确性、迷信性和有效性。必需不停地普遍了解、片面搜集和及时剖析并加工处置这些信息，为筹划提供具有真实性、时效性、系统性和牢靠的信息资料。
(三)预测对象的变化趋向，掌握随机应变的自动性。
(四)及时调整筹划目的，修正筹划方案。当客观状况发作变化影响到筹划目的的基本方面或主要方面时，要对筹划目的作必要的调整，自然也就要对筹划方案停止修正，以保证筹划方案与调整后的筹划目的相分歧。