目前，商业地产在全国的很多城市都炙手可热，一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是，人们也看法到良好的运营管理是商业地产项目继续开展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业蔚加维尤其在搞临时运营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的运营管理搞好了，可以满足我们企业的多方面开展需求，如：重复提升企业品牌、增强融资才干、扩展企业现金流、完成经常性报答、有利于连锁和跨地域开展。但是，商业地产运营是一个很复杂的进程，商业和地产是两个完全不同模范围，商业地产并不是商业和地产的复杂累加。
一、在我国商业地产存在的效果
首先，如何完成房地产与商业的对接?商业地产包括两个概念：商业和地产。但两方面又是完全不同模范围。所以，研讨商业业态及其变化规律和房地产结合是目前摆在商业地产面前最顺手的效果。(焦点房产网，商业地产的七大思索，2003-09-29)在《2003北京地产20个盛行语沙龙》上，杨昱就谈到： “商业和地产是一模一样的两个产业，假设不了解商业运营形式，抵消费需求，商业经济缺乏研讨，尽管开展不重运营，商业地产就会成为一块烫山芋。”目前，商业地产出现的同质化，也正是没有将商业的市场细分和定位与地产搅缒表现。因此，市场需求将商业与房地产运作无机搅缒有效媒介。
其次，前期的运营管理也是我国商业地产的一个关键效果。(四川在线，成都地产沙龙谋略商业地域性产，2003-06-12)由于我国商业地产的运营形式主要以出售为主，或是将主体留下出租，其他出售。在这种商业地产投资热的背景下，难免有些开发商会深谋远虑，将商业地产出售取得利润了事，而疏忽前期的运营管理。另外，由于商业物业出售之后，产权比拟分散，就很难到达一致管理，很难完成并坚持商业物业的市场定位和吸引消费者的留意。还有，由于大局部投资者都将其投资的商铺用于出租，且都是
初次投资商业铺面，因此他们没有管理阅历。目前，商业地产的运营管理效果也遭到各方面的注重，包括开发商和投资购置者。由于管理不利，北京的怡景园，原来定位于高档商业街，但后来沦为小商品市场。
依据商业地产中存在的效果，有些开发商经过与批发商的结合运营来试图处置，但我国的商业地产少数是分散出售，所以本文以为这种方式在我国的适用性有一定的限制。本文以为高质量的物业管理可以处置这些效果。
二、商业物业管理
商业物业管理是专门对商业地产提供运营管理效劳的物业管理公司，除了要有对房地产的丰厚的知识和管理阅历之外，还需求有很强的商业运作和管理的阅历。既可以向开发商提供商业定位和市场细分方面的效劳，又可以在以后的商场或商铺的管理方面有效地发扬作用，维护和扩展市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前曾经存在提供这效劳的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司(全球最大的综合效劳公司，第一家进入财富100强的物业公司)、赛特商业管理公司等。
三、商业物业管理对商业地产的作用
商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台，完成两者的有效融合。这种髯用表如今商业物业的设计开发阶段和投入运用后的日常管理两个方面。
1、在设计开发阶段
专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以依据其以往商业管理的阅历，给予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后展开管理任务。详细来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表如今以下方面：
首先，对商业地产的定位给予信息咨询效劳。商业物业公司依据其对左近居民的消费习气，偏好了解。对本商业地产的主营业务，目的市场，商业主题筹划方面提出建议。比如针关于中心商业区同质化运营严重的现状，新建商业物业就可以采用市场细分方式定位，将综合市场
变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以经过差异化的主题营建，使该商业地产发生不同的诉求点和抵消费者的特殊吸引力。
其次，对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要到达经济性和适用性的最佳结合；铺面的位置的摆放以及铺面结构要契合合理性要求；整个商业地产的外观设计到达突出主题和差异化目的。不只如此，还应该使商业地产的设计契合运用、管理及开展的需求。以独具匠心的修建作风，清爽开放的商业环境，闲雅温馨的购物气氛赢得投资者和消费者的兴味。
2、投入运用后的日常管理阶段物业管理的水平对商业物业的运营状况是十分重要的，比如，去年北京的很多抢手的小市场往年就开张了，一个很重要的缘由就是管理水平不够。(搜房网，商业地产凸显四大商机，2003-8-29)在日常管理中要对市场一致笼统，维护其商业定位，完成商业的保值增值。在此时期，商业物业管理除了普通住宅管理内容之外，还要特别做好以下任务：
首先，整个商场的活期的外观装饰和室内装潢的设计和管理。物业管理要保证商场的装饰和装修在激起消费者购置愿望的同时，契合商场的定位。
其次，关于商铺租赁者素质和运营行为加以监视。租赁者的素质和其运营行为最直接地影响整个市场的声誉和在消费者心目中的笼统。例如，原北京东大洁白云市场中的商户都是就拒绝货，层次较低，来购置的顾客也就比拟少。后来新桥市场拆迁，一些素质较高的商户进入了该市场，才使市场生动起来。
还有，对商场环境的发明和维护，为购物者提供良好温馨的购物环境。对整个商场的营销，使市场在消费者中有一定的知名度和佳誉度等等。四、如何发扬商业物业管理对商业地产的作用商业物业管理是一种运营性的效劳行为。它依据物业管理效劳合同来界定物业管理的效劳内容和效劳质量，明白双方的权利义务关系。商业地产的运作往往是开发权、一切权、运营权和管理权四权分别。同时，商业物业一切权比拟复
杂，“只租不售”的一切权在开发商手中；“只售不租”的一切权分散在投资者中；“租售混合”的一切权局部在开发商，局部在投资者中。并且，一切者通常并不自己运营，大局部用于出租取得报答，所以对商业物业管理和运作往往不太熟习。这样使得商业物业的管理也变得复杂起来。物业管理在商业地产设计开发阶段的作用，经过商业地产开发商与物业管理公司之间的协议来完成。而关于出售之后的商业蔚加维在一切权较分散的状况下，物业管理在该市场的商会的监视和协调下展开物业任务。同时，商业物业管理公司要努力提高自身的营销和管理才干。在人才引进和专业水平上不时提高，以顺应新时代商业的管理要求。更重要的是，商业地产开发商及其一切者、运营者都必需充沛注重物业管理的作用，营建商业物业管理发扬作用的途径和空间。