一、商业物业的开发理念
出生后的中国批发业市场的竞争将日趋剧烈。有数据标明，在过去10年中，国际批发业平均年增长9.7%；往年上半年，国际批发增长10.1%，假设加上物价负增长要素，实践增长为12.7%，标明我国国际商业批发业开展速度相当迅速。国际外的批发业巨子也看到了中国市场的宽广，纷繁加快扩展中国国际市场份额的步伐。国际批发业市场的庞大的开展空间，必将为商业批发业的空间载体——商业房地产提供难得的开展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性购足、文娱休闲兼具的多样化商业组合环境，风行欧美、日本、西北亚，逐渐被以为是未来批发业的主流形状。购物中心是一群修建上组合在一同的商业设备，其在树立地段的规划、开发、一切和运营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所效劳的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相顺应的即时停车或辅佐停车设备。购物中心是商业房地产的一种形状。
商业物业的特点是：投资方需求整合房地产开发和商业运营管理两大资源；商业运营具有“一致管理、分散运营”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是经过投资营建具有温馨方便购物、休闲等功用的修建空间，进而经过租售商铺获利。要到达以上目的，商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到前期的销售定价、楼盘推行等方面有所打破。
项目选址和市场调查要注重地段的商业价值
调查消费人口、消费群体、消费形式、购置力、消费偏好的现状和开展状况
调查目的地块的所处商圈（商圈比单个商业修建的影响更大）
调查竞争者散布、运营状况、租金状况现状和开展趋向
调查目的城市近、远期城市规划和商业规划
调查目的地块的商业价值和时机点
调查商铺置业者投资购置力、投资心思
项目定位须有差异性。
项目定位的差异性影响修建规模上的差异性。
修建规模 掩盖商圈
市级购物中心 3万平方米以上 掩盖整个城市，效劳人口30万以上
地域购物中心 1——3万平方米 掩盖城市局部，效劳人口10—30万人
寓居区购物中心 3000——10000平方米 掩盖城市的一个寓居区，效劳人口1—5万人
邻里型购物中心 3000平方米以下 效劳人口1万人以下。
项目定位的差异性与主题的创新相反相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、文娱主题的购物中心、文明主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思绪。
项目定位的差异性与品牌店组合差异性亲密相关。
品牌店的组合差异性对项目运营中消费人群、消费层次影响很大。比如时兴精品店品牌组合——北京新西方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、层次上就有清楚差异。这对修建的作风和运营作风的要求也一模一样。
规划设计坚动身明高质量的商业空间
商业项目十分注重全体规划、细部处置和创新设计看法，以营建富含商业气息的高质量空间。
契合城市的总体规划的商业规划规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设备、居民住宅以及其它树立和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优优势，甚至成败。
商业项目要求易达性
商业项目必需具有易达性。需求有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上破费的时间和精神最少。依据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。
商业项目要求合理的空间方式。
商业物业可以采用以下四种空间方式：
（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。
（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；
（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；
（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；
由于步行街是一种线状的修建空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、文娱，更能感遭到兴盛的商业气氛，也利于商场的运营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间方式。购物中心在追求宽阔温馨的空间的同时，对实践运用面积率K（实践运用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的K能到达75——80%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共享面积的不同而不同，普通在45%——65%之间。在修树立计时，实践运用面积率K是很重要的评价空间方式合理性的目的。
购物中心外部动线组织要求引导性。
动线规划方案是在总体上思索了商业业态的总体平衡，使经过一切承租户的人流通行量到达最大，到达购物中心的全体人气平衡。在规划设计上常用手法有：
（1）以主力店引导人流。普通将主力店的出入口布置在动线终端，尽能够的延伸购物中心的人流经过线；
（2）以局部的造景、中厅引导人流；
（3）以餐饮休闲文娱区引导人流；
（4）出入口数量和位置的设置调理人流量平衡；
（5）不阻碍设计。购物中心要为轮椅运用残疾人提供运用的便利设备；
购物广场修树立计讲求店招和标示两种方式合理运用
购物中心的室外、外立面和室内的处置，要处置考究修建的特性作风，同时要追求商业气氛和文娱性。比拟常用的是店招和标示两种方式。
（1）屋顶和外立面的合理处置店名招牌广告位，既满足运营期购物气氛的营建，又能取得可观的广告位出租支出。
（2）修建细节中溶入标志和图示，也能完美的将修建美和商业味融合。
商业项目讲求不阻碍设计。
商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的对等的购物环境，在修树立计表现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有
高差处设坡道、残疾人公用电梯、公用厕所、公用停车位等。
商业项目讲求外部绿化景观。
丰厚的绿化能发明温馨休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的觉得。似乎其它设计一样，景观绿化设计在项目末尾时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的思索、与空调出入口的关系、现场植被的围护效果、浇灌系统的设计、防止强光光源的影响等等要素。
商业项目讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对发明温馨的购物环境极端重要。如突出商品平面感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、文娱、休闲等效劳区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能清楚改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽阔。要到达良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处置好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、颜色的关系，使灯光和装饰相映生辉。
商业业态散惯例划也会影响局部规划设计
商业物业内的运营户较多，购物中心必需将承租户运营业态、业种停止一致商业规划，这样必将影响购物中心外部个运营户区域的设计，修建、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与运营户的要求相配套 。
二、商业物业的招商租赁
购物中心的决算
商业物业的开发必需预测停业之后的支出，并和资本投入结合起来思索。在可行性研讨阶段曾经做过项目本钱预算，在修树立计阶段的最后可以停止更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和本钱，停止投资和受益的经济剖析，制定停业后的运营目的，并以此作为店面出租的依据。
招商和承租户选择
在招商进程中，有必要对每一个承租户停止评价，预测它们的运营前景，作为店面出租的指点。
第一，承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租金关系亲密。开发商的目的是选择适宜的批发商，取得足够的租金，最大限制地出租营业面积，取得最大的利润来源。以往的阅历
并没有给选择承租户和预测未来支出提供牢靠的指点，效果在于取得临时动摇的租户和短期高报答是有矛盾的，在某些状况下难以一举两得。开发商把面积少量出租给信誉好的批发商，可以保证租金来源的动摇性，但是这些承租户能够达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个临时收益和迅速收回投资的效果，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的情愿支付较高租金的普通批发商。 在一些中央，购物者对某些承租户具有很高的接受水平。虽然信誉普通，但是它们商品销售量大，所以，购物中心中一些十分好的位置，经常被这些购物者接受水平很高但信誉普通的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然运营才干很强，有时分却只能失掉较低租金的位置。因此，购物中心在选择承租户时，需求在利润和动摇性之间做出选择。
第二，需求保证商场商品种类的完整性。购物者对购物中心中只要一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望可以像在城市商业区购物一样，方便地停止样式、质量和价钱的比拟。开发商在招商时应当思索选择一些承租户集中布置，扩展商品掩盖范围，方便购物者停止比拟，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，发明“购物气氛”。
承租户租金
店面租金与商场的规模有关，普通大型购物中心的租金高，小型购物中心的租金相对低一些。假设规模相反，由于位置不同，租金也有差异，即使在同一购物中心，付出较多的租金可以失掉较好的店面位置。
由于运营商品的种类和利润不同，并非每个承租户都可以交纳异样的租金。收取的租金普通分为两局部，一局部是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一局部按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。
百货商店是商业物业的中心，经常可以取得较低的租金，特殊的状况还可以有所添加，并随着面积添加而递减。小型百货商店经常作为大型购物中心的次级中心承租户，在中型购
物中心中能够成为中心承租户，它介于传统的百货商店和综合商店之间，其商品运营范围和百货商店大致相反。由于小型百货商店对购物中心也很重要，所以它可以经过谈判取得较低的租金，但不会低于百货商店。
超级市场是商业物业的重要补充，少数状况下是全国性或竞争力很强的中央连锁店，它有良好的信誉，可以交纳足够的租金。超级市场对中型购物中心和邻里中心的位置更重要，所以租金更低。超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中心，购物者的兴味不在比拟购物方面，但研讨标明，超级市场关于吸引人流的作用十分大，所以，在大型购物中心，超级市场还是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，面积从50一200mz，井有较好的销售额。
综合商店普通占整个区域商业物业营业面积的4—9％，单位面积的销售额十分低，但它是购物中心必不可少的组成。它们经常是全国性的连锁店，具有良好信誉。它们关于小型购物中心能够十分重要，因此收取的租金较低。
服装店要尽量发明比拟购物环境。大的女装店和男装店是购物中心的重要成员。具有中央特征的服装商店数量很少，而且少数对购物中心不感兴味。因此，它们在谈判中占据自动，可以取得比小服装店更低的租金，虽然它们不是全国性的连锁店，但是少数信誉好。商店规模是影响租金的另一个要素，普通小商店支付的租金高，全国性连锁店的租金低。
家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展现空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需求小面积展现空间。
购物中心的餐饮设备分为三类，即快餐、自助餐厅和初级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。初级餐厅对购物中心来说十分重要，它可以吸引汽车交通，所以最好放在接近停车场和路途的独立修建中，同时又不能脱离主要步行人流。
礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常
由中央承租户运营，也能够包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们可以有效地添加购物中心的吸引力，其销售支出也很高，收取的租金也相对高一些。
效劳设备包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修缮店等等，在购物中心中占的比例很小，不超越2％，但却是购物中心的必备成员。由于面积小，故抵押保证金比拟低。
三、商业物业的管理理念
关于商业物业开发商来说，开发商铺是前提，但只要开发是不够的，还必需成立专门的商业管理公司对购物中心停止管理，才干持久开展。目前国际商铺购置者有很多是依托收取租金，出借银行商铺按揭存款，在这种状况下，开发商对购物中心的管理更为重要。假设购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能出借按揭存款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的形式。
具有“一致管理，分散运营”的特点
商业物业的商铺是有方案的聚集,对商场停止“一致管理,分散运营”是商业物业区别于其它房地产的中心特点。“一致管理”，要求商场必需由代表业主权益的、受业主委托的管理公司一致管理，没有一致管理的购物中心则难以经受剧烈的批发业市场竞争。“分散运营”，是商场消费者和运营者间的买卖提供场所，但商场的管理者不能直接停止商业运营，只是在消费者和运营者之间搭建桥梁。
商业物业的一致管理的理念在于一致招商管理、一致营销、一致效劳监视、一致物管。
为了到达“一致管理,分散运营”的管理形式，在购物中心销售合同中都应该商定承租户必需听从管理公司的一致管理。另外，某些购物中心经过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的规范格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理位置。
1、“一致招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才干进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、消费容许证、注册商标注销证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务注销证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”
（1）租约管理包括商定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其它比拟关键的租约条款管理（可以自创国际购物中心协会（ICSC）的规范格式），比如： 承租户的运营业态是遭到整个购物中心的一致商业规划的限制，假设发作严重变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
（2）营业时间确实定；
（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、言语文字方面须接受一致管理；
（4）为整个购物中心促销承当的义务；
（5）承租人对停车场的运用，确定有归还是无偿，有有限制；
（6）投靠范围事宜；
（7）能否一致的收银。
购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，经常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，商业物业与连锁商业企业往往更能到达较好的协作。由于对商业物业来说，其一，连锁商业企业由于有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价钱会低于非连锁型店，而低价钱也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝” 之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属一致规划，但只需商户遵纪违法，购物中心的商业管理公司不会似乎百货公司那样对商户干预过多。因此，选择自律性高、有固定运营形式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和担忧的。
另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积运营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到运营的好地段；其二，购物中心采取入驻商户独立运营的形式、多功用
商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻商业物业。
“一致的营销管理”有助于维护和提高运营者的共同利益。
由于目前购物中心竞争剧烈，打折降价的促销竞争手腕比拟盛行，以吸引购物者光临。管理公司应该为购物中心筹划好1年365天的天天营销方案，所谓“小节大过、小节小过、无节造节过”，组织筹划相关的促销活动，所发作的费用应预先与业主沟通预算，经业主赞同后，对实践发作的费用依照承租户销售额的一定比例停止分摊。假设购物中心一致收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
“一致的效劳监视”有助于运营者间的协谐和协作。
购物中心须设立由开发商指导、商业专家组成的管理委员会，指点、协调、效劳、监视承租户的运营活动，保证购物中心的高效运转。罕见的方式有：
（1）指点项目：培训售货员、卖场布置指点、促销活动布置；
（2）协调项目：协调运营者之间的紧张关系，增进运营者之间协作；
（3）效劳项目：行政事务管理；
（4）监视项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消等部门的管理。
a) “一致的物业管理”有助于修建空间的维护和保养。
购物中心的物业管理内容包括：养护修建、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿饲养护、不测事故处置等。
从房地产的开发类型的收益比拟来看，购物中心的开发收益是最高之一（另外是豪华别墅），但是其风险也最大。假设对购物中心的开发与运营没有成熟的阅历和形式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只要掌握其中的规律，勇于创新，才奸笑傲江湖。