爱迪思在《企业的生命周期》中写道：“任何一个系统——无论是呼吸的还是不呼吸的——都有生命周期。”
万科20岁了。有点特别的是，在20岁生日的这一年，万科收到仪式物是行业政策微观调控。万科集团总经理郁亮用了一个比喻，笼统地说明了目前的情势，“如今对企业来说，拥有一亿资金、或许十亿资金，抑或是基本没有资金，区别不大。由于如今十亿资金只能买一块地，一亿资金够付一块土地的定金，没有资金也就不做了。以前，十亿元可以买到十块土地，一亿元可以买到一块地，没有钱的人去跑批文，再转手也能赚几千万。”
毫无疑问，万科现在之所以选择房地产是由于这个行业利润较高，而异样的理由也吸引了众多的竞争者。来自政府的微观调控，包括近来发布的两个重要政策性文件：央行的“121文件”，以及国务院“18号文”，对我国房地产行业在今后几年的开展做出了纲领性的指点，使房地产业犹如在高速行驶的赛车突然“急刹车”，慢了上去。
“如今是房地产行业重新洗牌的时分，我们等候可以再次崭露头角。”身为深圳万科集团总经理，郁亮的话理性中不乏自信：“万科也只是拥有55亿元人民币的净资产而已，当重新洗牌时，一切的企业又回到同一同跑线上了。关键不是看企业已有的优势，而是看你为未来的竞争做了哪些预告。”虽然郁亮对“55亿元净资产”有些轻描淡写，不过，你会发现这个数字已是中国房地产企业净资产的最高水平。
十年加法十年减法
万科从1984年运营“现代科教仪器展销中心”，到如今成为中国房地产行业的上市集团、时期阅历了屡次战略调整，最明晰繁复的概括能够就是“十年加法和十年减法”，即在第一个10年走多元化路途处置了如何生活的效果；在第二个10年坚持综合商社的开展形式，以城市居民住宅为主导业务，处置了专业化效果。10年前万科是点式开展，攻城拔寨。如今的万科强调在区域内的集约化运营，以增强对资源的整合应用。
1988年是
万科历史上第一个分水岭。那年万科成为最早一批经过招标拍卖进入房地产行业的企业，但由于不顺应深圳的“拿中央式”，万科在3年后无法决议进军上海市场。1991年进入上海的决议反倒让我们比同行更早占领上海市场，“事先万科寄希望于中国房地产业的早日规范化和透明化，明天看来我们事先是赌对了。”
万科的第二个变化发作在1992年。事先整个行业的平均利润很高，市场下传达着“房地产的利润低于40％就不做”的说法，而万科提出的是：利润高于25%就不做。由于万科经过早年做贸易积聚的阅历明白，任何容易失掉的都容易失掉，一个行业只要赚社会利润才干有临时开展的时机。
当重新洗牌时，一切的企业又回到同一同跑线上了。关键不是看企业已有的优势，而是看你为未来的竞争做了哪些预告。
1992年底政府末尾对国际房地产市场停止微观调控，而万科的幸运在于，此前经过发行B股拿到了4.5亿港币。这是万科第一次和国际资本停止接触，同时也影响了万科对商业化的选择与对控股的追求。郁亮回想事先的状况说：“事先的行情是几千万就可以买到一块地，4.5亿港币已是很大的金额。”
其实细看万科的开展历程，我们会发现它在融资“时间点”上一直运气不错。比如，1992年在房地产行业进入上一次“夏季”前两个月，万科融到了一笔资金。如今新的“冬天”又来了，万科又将和新的国际资本结盟。郁亮泄漏，一个月之内，万科将发布一笔海外融资。不过，郁亮强调：“在未来，银行依然会是万科融资的主渠道，由于这样可以用按揭的方式分期还款。”
关于万科，融资顺利是一件幸运的事情。但是，万科并不是仅靠幸运而走到明天。
“留缺乏地”的万科之道
在中国整个房地产业，万科是少有的几家阅历一轮完整周期的企业之一。“我们的阅历就是慎重操作，把风险思索放在首位。”郁亮说。
“留缺乏地”是万科的作风，这能从万科拿地的慎重方式上表现出来。关于
业内“万科在最近几次的土地拍卖会上，与“风头正劲”的顺驰地产短兵相见后败下阵去”的说法，郁亮回答：“万科历来在招招标面前十分明智，历来不会为了占领某个城市而去出拙见拿地。”
关于万科的开展速度，郁亮以为十分良好，“虽然在房地产行业，每年30%的增长不算快，但是假设按这个速度开展十年，就很可观了。美国的房地产市场状况是，排名前五位的企业大约能占有13%的市场份额。而作为行业领军的万科目前只占到中国市场不到1%的份额，说明我们还有很大的生长空间。”
在中国整个房地产业，万科是少有的几家阅历一轮完整周期的企业之一。万科的阅历就是慎重操作，把风险思索放在首位。
在房地产行业，任何一次政策规则的调整都有能够给企业带来庞大变化，需求寻觅新的打破，由于以前的阅历无法在新政策之下复制。关于目前房地产企业最急需处置的“资金和产品”这两个效果，郁亮以为“协作联盟”是处置资金效果的一个方向：“我上次在深圳的香蜜湖地块拍卖会上看出，很多企业都有协作的意向，比如万科与华裔城联手，金地和另外一家公司联手。最后是中海和香港信和共同拿到了地。行业结盟是一个很有意思的现象。”
“企业要开展，同时又要把市场负债水平控制在平安模范围内，这就需求重新训练自己，在更严谨操作的同时，增强与人协作。”当然，万科在选择协作同伴上也很慎重，“无论对方规模大小，与任何企业协作我们都最看重信誉对等，否则没方法去谈协作。”
我们等候再次崭露头角
在最近一次的万科“畅想万科30岁”演讲中，郁亮说道：“高速增长意味着年增长率高于25%。世界上每六家高生长公司里只要一家可以坚持10年以上的高速增长。万科坚持了20年的增长，但很大水平上和我们的基肥大有亲密的关系。明天万科的市值曾经超越了100亿，在未来10年还能坚持高速增长吗？”
“留缺乏地”的万科目前有740万平米的土地储藏，而它一年的开发面积也就1
00多万平方米。关于万科，如何可以在留缺乏地的同时，有更新的打破才是关键。郁亮以为，在以后的房地产行业，产品的质量和创新依然是最基本的。万科如今要做工厂化住宅，即经过提高工厂化比率来提高质量。在首先树立自己的住宅规范后，万科需求整合各界资源停止部品的工业化消费。第三步是消费建造和装置的效果。
“万科如今正着重做前两步，着重把部品的工业化比率提高，这种比率在日本到达50%，美国到达30%，而万科还只做到5%～6%。当然假设房子依照这种规范盖出来，置信房子的质量会好的多。”
万科曾经请美国的民意调查公司盖洛普作过客户满意度调效果据盖洛普称全球范围内，万科是独一请它做调查的房地产企业）。在那项调查中，有65%的客户情愿再次购置万科的产品，73%情愿引荐冤家来买万科的产品。“虽然这只是意向，但这是我们未来的方向，我希望客户感兴味的不只仅是针对某一类型的产品，而是整个产品链。”郁亮说。万科希望在未来可以给客户提供一系列的产品，
业内人士王达明指出，万科对产品主义的过火追求局限了它对市场掌握的敏锐性，同时在感受中央政策严重调整时，也暴显露了愚钝的一面。在未来，需求万科面对的效果还很多，包括打破在一种形式下创新的局面，处置凸显僵化的管理体系，以及本地化人才上升途中的“天花板”现象等等。
“关于万科，最终的目的并不是做到最强最大，而是要成为最受股东、客户、员工欢迎，社会尊崇的企业！”郁亮表示：“由于假设做到了三个尊崇，置信万科在市场规模、行业位置以及对股东的报答方面也会很出色。做大不是目的，而是结果。我们不是不想做大，而是当万科把目的当成三个尊崇的时分，结果一定不会差。”
关于万科，最终的目的并不是做到最强最大，而是要成为最受股东、客户、员工欢迎，社会尊崇的企业！