房地产投资指南:高档房产投资三部曲
你的房子赚钱了吗？深圳邹先生的回答是，钱难赚了。
他在深圳南山区的兰溪谷投资购买了一套130平米的大户型，花费了300万，首付90万，租金的回报是1年12万元，减去贷款利息 10.3万元，实际获益1.7万，而90万一年的定期存款利息3.5万，他实际亏损了1.8万。国土局最新发布的一则调查结果也让他十分沮丧，数据显示深圳的房价跌回1年前。
邹先生的遭遇只是近两年来投资高档房产经理人的一个缩影。对于曾在台湾投资房产遭受不小损失、现任泰达荷银基金管理有公司副董事长的章嘉玉来说，高档房产投资从来就不是高枕无忧的。房产的价值与地段、建筑趋势、户型等因素有着密不可分的关系。
绿色：投资于趋势
与股票等其他投资产品相比，房产的一个最显著特点是地域性强。比如深圳的高档住宅均价在22,000元/平方米以上，主要偏西方的欧美风格；上海的高档住宅均价在30,000元/平方米以上，风格上既有将中国江南水乡元素注入其中的别墅，也有纯欧式的别墅。
经理人比较喜爱购买高档公寓和别墅产品作为投资，但除了购买时的成交价格之外，一些隐性的开支也直接影响了未来的升值潜力，环保、节能、智能化的高端住宅代表了未来住宅的发展方向，绿色的住宅不仅让主人身心健康，也创造了实际的价值。
麦肯锡最新的调查表明，住房占全球能源需求的25％，是最大的能源使用领域。而一项针对别墅项目的调查表明，别墅使用期限内累计的总能耗成本远远超出了别墅购置成本。为了减少能耗，开发商往往在高档房产采取相应的“绿色”措施，比如采用密封的建筑壳体和经化工处理的窗户，以减少冬季的寒冷和夏季的热浪。无论是自住兼投资型的经理人，还是以长期出租为主要投资方式的经理人，高档房产能耗的降低对自己或者承租人都颇有实际的吸引力。
从南方到北方，中国高档房产在环保、节能材料上的探索一直在持
续。建筑材料上，深圳的豪宅项目红树西岸1,300套单位全部装配美国陶氏化学公司的创新科技建筑楼板隔音与保温材料，成为国内少有的静音效果达五星级楼板隔音标准的楼盘，可与欧洲先进楼板保温技术的环保节能住宅媲美。在智能化领域，红树西岸采用五重超级保安、智能电梯、最先进的光电影音系统、全屋智慧家居系统、无线网络配置等。霍尼韦尔公司董事长高德威说，全球范围达到红树西岸水准的智能化建筑不过2万余套，红树西岸就占去1,300套。
在北京，气候四季分明，冬季的寒冷和夏季的炎热同样考验着高素质楼盘的品质。温榆河畔的格拉斯小镇，享有大片开阔的自然湿地、河滩、原生树林和绿地，是目前北京规模最大的别墅综合体。格拉斯小镇推出一期的凡尔赛河谷经典地中海别墅，在建筑工艺上充分运用了天棚辐射、NARS水处理、地源热泵以及太阳能系统等节能环保新技术，创建了高舒适度、低能耗、和谐的生态环保型社区。
在青岛，沿着1.7公里天然海岸线建设的麦岛金岸，成为建设部可再生能源建筑应用示范项目。这个社区使用水源热泵系统供热制冷，源源不断的海水将为4,000余户业主调节寒暑。工程总造价预计近4亿元。可再生清洁能源的使用，对业主来说，意味着更加环保、更加舒适的生活。
地段：投资于价值
泰达荷银副董事长章嘉玉总结自己投资房产的经验，建议投资者要特别注意：地段、地段、地段。如果当初她在台北买的房子不是郊区的别墅，而是市区的公寓，就不会遭受那些损失。她的判断是房地产大势下跌的时候，首先是城市外围的房价跌，从外围跌到中心，而市中心的楼盘是比较抗跌。
这个观点同样得到中原（中国)地产研究中心总经理程博士的赞同。她分析说：“在上海，2006年到2008年的新推楼盘中，明星高档楼盘并不算多，特别是位于中心区的楼盘。上海高端住宅的一半需求来自于外来人口，包括外国人和外地人，他们对价格的敏感度不高，但是会参考家
乡的城市住宅的价格水平进行比较，比如香港人、台湾人就会拿香港、台湾的地产价格比较。中心区推出的一些高素质小盘，一上市就很快卖完了，就反映了这个趋势。”
对于做长线投资的经理人，首先要选择长期稳定的高收入人群作为租客。如上海名都城依托虹桥开发区，世茂滨江花园依托陆家嘴CBD，东方曼哈顿依托徐家汇商圈，这些地方都有长期稳定的高收入人群作为基础，可以保持较好的租金投资回报率。
其次，定位准确非常重要。针对不同类型的客人要有不同的装修标准，譬如名都城的装修尽量符合日韩人士的需求，而世茂滨江花园的装修尽量符合欧美人士的需求。
再次，要有完善的周边配套，便捷的交通。出行与生活的方便对于租客来说非常重要，最好选择一些紧靠主干道的楼盘进行长线投资，如世茂滨江花园紧靠世纪大道，中凯城市之光紧靠延安路、南京西路，东方曼哈顿紧靠虹桥路、中山西路。
在威海，耸立了一张新的城市名片，其标志性建筑就是名座商务生活馆，它北靠市政府，与威海港距离5分钟路程，东临大海，西侧是大润发购物中心及麦当劳、肯德基等国际快餐连锁机构，南距火车站大约20分钟路程，距离威海机场约一小时车程，是威海市的政治、经济、文化、娱乐的中心。
威海名座是北京“鸟巢”中方建筑师李兴钢的又一力作，具有生态环保及创新价值。创新体现在自由的空间DIY，从固定座位中解放出来。充分利用建筑内的光合作用、环保生态办公理念，配备了无线网络、智能高速光纤信息平台。威海名座在建筑南侧下部主动后退建筑红线，借助地面坡形处理和商业内街24小时对城市开放等手段，为威海提供了一个开放的、休闲的、友好的城市广场。
户型：投资于休闲
近山，临湖，靠海，别墅代表的是一种理想的生活家居形式。日本管理大师大前研一认为，在距离工作和住家两个小时车程以内，自然环境理想的地方建造的别墅非常适合经理人的休闲生活。他认为海湾型的别墅和田
园型的别墅都满足了这一追求。
海湾型住宅的度假性质，在海蓝椰风的项目中充分得到了体现。海蓝椰风位于海口的东海岸，西起南渡江入海口，东至东寨港，南至海文高速公路，海岸线长20公里。通过琼州大桥、海瑞大桥、东新大桥与市区相连。海蓝椰风可以让住户享受丰富的自然景观，可以观赏到东寨港红树林、海底村庄、 1,300多米的蓝色海岸线、海景生态公园和天然渔港。同时，它的周边配套日益成熟，毗邻五星级皇冠假日酒店、院士村、南航飞行员村、中央美院海南分院、省图书馆等，所在区域是海口未来的行政中心、商务中心、文体中心、教育中心。
对田园型的别墅，北京格拉斯小镇做了最好的诠释。格拉斯小镇具有独特的自然资源优势，它紧邻北京四季不干涸的温榆河，处于北京中央别墅区内，3公里的老河湾穿越社区，和温榆河连接，有专属的6公里的绿化带—格拉斯路，更有300亩原生态湿地分布其中。其一期推出的凡尔赛河谷，616－ 836平方米多种独栋别墅，采用了地中海式的建筑风格。配套上，小镇也别具匠心，在镇中心区还规划了一个五星级酒店、国际学校（英国哈罗公学）、教堂和香水博物馆、图书馆和风情商业街。
随着购买别墅人群越来越年轻化，别墅除了休闲生活之外，其投资的功能越来越被看重。投资别墅要注意哪些原则和规避哪些陷阱呢？
戴德梁行旗下泛城租售网市场经理费海勇认为，别墅投资与别墅的定位有直接关系，有些城市别墅，离市中心不太远，而且成片开发，物业管理做得比较好，这种别墅的增值潜力比较大。
他还建议购买别墅投资时，一定要注重发展商的实力，有没有做别墅的经验。别墅对整个物业管理、环境设计方面等要求高，可能开始开发商说得好，住进去以后可能找不到感觉。
还有，客户群很重要，你要了解未来的邻居素质。投资别墅还要做好长期持有的思想准备，如果没有充足的资金储备（最起码保障自己两年内不会急需大笔资金），最好不要去投资别
墅，可以选择一些别的短期投资产品。
上海中原物业住宅事业二部总监郭冠军，建议经理人投资别墅一定要考虑两个方面：第一是自住兼投资，即使将来投资，它的价值在哪里也很清楚；第二是纯投资，找到客户群很重要。
投资别墅收益大风险更大，所以要有效防范一些陷阱。比如地域陷阱：高价别墅难出租，使用率低导致资金流失；比如套现陷阱：急需现金，低价出售不赚反赔；比如折旧陷阱：入不敷出，别墅变负资产。
靠山、沿湖、临海的别墅依然是经理人理想的第二居所，不管是自住还是投资，亲自去考察一番十分有必要。
东尊·优山美地坐落在中国东岳泰山凌汉峰的阳面，半山之处， 94席别苑建筑，由独栋、双拼和联排三种形态构成，面积从258平米到486平米不等，坐北朝南，每户都有独立的车库和庭院，林林总总，掩映在青山绿树的背景中。拥有此宅，便可享受荡胸生层云，一览众山小的诗情画意了。