近年来，随着国民经济的开展和住房制度革新的深化，我国房地产业取得了较大的开展，房地产市场逐渐规范和完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争也日趋剧烈。越来越多的企业末尾注重市场营销的作用，把任务的重点逐渐转移到研讨市场、制定营销战略下去。在以后市场条件下，开发企业要想在竞争中立于不败之地，必需从开发流程的前期末尾，注重产品的市场定位，增强产品的创新，努力使自己的产品到达“人无我有、人有我新、人新我特”。而要想做出异乎寻常的产品，房地产开发企业就要在营销中实施差异化战略。
差异化战略的作用 所谓差异化战略，就是企业要构成一些在本行业范围内具有共同性的东西(产品或许效劳、品牌笼统等)，比如在设计或品牌笼统、技术特点、外观特征、客户效劳、经销网络及其他方面具有共同性。最理想的状况是公司使自己在几个方面都能独树一帜，这样产品或效劳不只能满足用户的需求，而且在一定时期内，业内的其它竞争者是难以取代的。 房地产开发企业正确实施差异化战略，可以在业内取得超越普通水平的利润。其主要作用表如今以下几个方面：
首先，顾客对好的产品有一种消费的忠实性，当这种产品的价钱发作变化时，顾客的敏感水平很低。消费该产品的企业便可以运用产品差异战略，在与业内同行的竞争中构成一个隔离区域，从而使自己免受竞争的损害。同时，产品差异化能添加边沿收益，降低企业的本钱。
其次，顾客对品牌的忠实感给竞争者构成了强有力的阻碍，其他厂商想进入该行业则需求克制这种产品的共同性。
第三，产品差异可以借助其所发生的边沿收益，增强企业对下游产品供应者讨价讨价的才干。
第四，由于企业极具特征，又赢得了顾客的信任，便可在与代用品的竞赛中，比其他同类企业处于更有利的位置。 房地产差异化战略的内容 房地产的差异化营销，是指以有差异的房地产产品及效劳的差异化和品牌的差异化，去提高房地产产品的价值，构成竞争优势。关于房地产有形产品来讲，在以上
3个差异化中，产品差异化是最基础的，也是首先需求掌握的。同其它产品比拟，房地产产品自身有较大的差异化，如每一宗楼盘位于不同的区位，在同一区位于不同的路段，在同一路段位于不同的地块，在同一地块位于不同的幢号，在同一幢号位于不同的房型等等。
当然，除了产品差异化以外，效劳及品牌差异化对开发企业来说也是不可缺少的。 (一)房地产产品差异化。实施产品差异化战略的条件主要有以下三个方面：
一是企业在产品的研讨和开发上具有较强的创新才干。
二是企业在消费技术上具有较高的顺应才干和应变才干。
三是企业在市场营销中要有明白的目的市场，并能采取有效的运营手腕和方法。
详细来说，房地产产品差异化可以从功用、特征、作风和设计等方面入手：
产品功用。功用是指房地产品的主要特点在运用中的实践表现水平。房地产产品功用的主要特点可以体如今区位的远近优劣上，环境的方便、优美上，全体规划的小气、精巧上，单体设计的适用、合理和完善上，设备设备的充沛、新颖和高效等。如在同一区位内，你的楼盘拥有更好的生态小环境，在同一层次中，你的楼盘采用了更新颖的现代设备等，那么你的楼盘功用就更好。只需售价没有超越顾客的预期，他们普通还是情愿付出较高的价钱购置功用良好的房地产产品。
产品特征。是指房地产品基本功用的添加和补充。例如，在住宅小区的绿化普遍未失掉注重前，注重绿化，完善住宅区的生态功用，应该是一种特征。再如，在住宅区添加智能化设备、集中供热，建造错层住宅、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶和天井等等，都可以构成房地产的特征。在房地产品上可以营建特征的中央很多很多，要应有尽有、采百家之长、集一切先进之大成，不只没有必要而且很难，如何选择呢?这尤其要注重和倾听潜在顾客的意见，并要对树立特征所破费的本钱和顾客认知价值、其它开发商模拟的能够性做出比拟和判别。
产品作风。作风是指房地产产品给顾客的视觉和觉得效果。房地产产品
比拟普通商品而言容易发生作风，由于房地产产品体积庞大，投资庞大，无论从空间的角度还是从经济的角度来看都可以将工程和文明、艺术亲密结合起来，构成剧烈的作风。具有清楚作风的楼盘，其实是投入了更多的本钱和费用，满足了顾客的感官愉悦、特性追求和自身价值。因此，顾客情愿为作风付钱，楼盘开发商可以取得更多的销售支出和利润。
产品设计。房地产产品差异化的上述三个方面都有赖于设计任务来完成。在设计任务中要完全思索到上述三个方面，有相当水平的复杂性，由于从开发商的角度，要求方便建造和顺利推向市场；从顾客的角度，要求功用质量良好，而且美丽有特征。设计任务必需统筹两者，力图完美，有的时分又不得不坚持某些设计，最终的取舍要决议于目的市场的顾客对产品差异化和价值对比的看法。
(二)房地产效劳的差异化。当向顾客提供的楼盘在产品自身没有清楚差异的时分，取得成功的关键就在于效劳的差异化。房地产产品效劳的差异化要比普通商品难。由于房地产产品是临时运用的拙见值商品，对房地产产品的运用需求临时周到的规范效劳，故普通由独立于开发商的物业管理商来提供专业效劳，因此，房地产开发商提供差异化效劳的空间比拟小。但是，房地产产品效劳差异化的能够还是存在的，需求予以注重，主要的方法有：提供共同的效劳和优惠，如延伸保修期、扩展保修范围、免收或少收物业管理费、提供家庭绿化指点、家庭设备运用咨询、家庭装修指点等。
(三)房地产开发品牌的差异化。在房地产产品和效劳差异不大的状况下，企业品牌的不同，会影响顾客对相似楼盘的选择。在买方市场条件下，企业品牌的树立越来越重要，强有力的品牌笼统，可以添加产品的知名度和顾客的忠实度，在相反状况下，顾客更情愿购置品牌笼统好的产品。
如何实施差异化战略 在剧烈的市场竞争中，开发企业必需修立差异化的观念，不时发明差异化的产品、效劳和品牌笼统，那么如何详细实施呢?
(一) 实施差异化战略的准绳有以下6
项：真实性，某项差异化确实能使相当多的顾客失掉更多的实践利益；明白性，某项差异化是其它开发商没有的，或许是本企业相当突出明白地向顾客提供的；优越性，某项差异化清楚优于从其它开发商那里取得的相似利益；不易模拟性，某项差异化是其它开发商不容易模拟的；可接近性，即顾客有才干购置这种差异化；可盈利性，某项差异化可以使开发商取得利润。
(二)实施差异化战略的准确定位。要片面契合上述差异化准绳的营销是很困难的，因此，开发商要设计出对自己楼盘的目的市场最有吸引力的差异化，这就需求对差异化实即准确定位。
数量定位。有的企业可以坚持推出连接分歧的差异，如宣称自己的楼盘在同行中第一的名声，有最高的质量、最佳的效劳、最低的价钱、最先进的技术等。也可以推出双重定位，如当有两个或以上的开发商都宣称自己的楼盘都是最温馨的时分，应该进一步推出自己的第二重差异，比如自己的楼盘具有最现代化的智能设备，这样可以在目的市场上进一步找出细分空缺。而最温馨和智能是相容的。还可以推出三重定位。当然，差异化的数量也不是越多越好，要掌握好度。
内容定位。开发企业及其开发的楼盘有不同的优势，应该把自己同竞争者的优势停止比拟，强化和突出自己的优势。例如一家开发商的楼盘在环境、户型上同另外一家开发商的楼盘相似相竞争，但是，本企业声誉更大更好，人员素质和效劳又有优势，应该强调推出品牌和效劳优势作为差异。
传达定位。开发商不只要确定一个明晰的差异化定位，还要将此定位停止行之有效的宣传。例如，开发商确定将“信誉最好”作为定位主题，就必需要保证此主题的宣传深化顾客之心。比拟好的方法是宣传自己的楼盘销售业绩好、交房日期最及时、销售纠纷最少和所得的奖项最多最初等。
(三)实施差异化战略的风险剖析。当然也应该看到，差异化战略自身也包括着一系列的风险：
一是实行低本钱的竞争对手与实行差异化的公司之间的本钱差距过大，以致于差异化不再能笼络住
顾客，此时，采用差异化战略应留意使差异化形成的价钱提高音不影响消费者购置为前提。
二是买方对差异要素的要求会随着购置者的购置技术和明智水平的提高而增加，从而出现差异产品的滞销。
三是随着产业渐趋成熟，模拟使曾经树立的差异不时增加，从而使采取差异化战略的公司面临困境。所以，实行差异化战略的公司要防患于已然，积极采取适当的措施以防止这一风险。
另外，运用差异化战略时，能够会出现市场占有率低于采用低本钱战略的企业，这时，需求把企业的产品和盈利综合起来思索，找出采用该战略的利害得失，以便做出能否变卦战略的选择。