房地产企业流程管理的绿色视角

    万科连续两年荣膺《中国企业家》中国绿色公司标杆企业及《财富》中国十大绿色公司让我们看到房地产企业走持续盈利的绿色之路的希望。“如果每个企业在追求利润最大化的过程中都以牺牲社会利益为前提，整个社会都将不复存在。从自私角度来讲，谁主动维护社会生态，谁就率先拥有了竞争力。”王石说。
    无独有偶，一向以万科为师的万通也高举绿色旗帜。“绿色公司战略意味着我们要告别山寨地产，从野蛮生存进化到精细化生存。这将是万通能够进入到下一个地产蜜月的途径。”冯仑说，他将万通的“绿色公司”战略提炼为三点:绿色价值观、绿色行为规范和绿色产品与服务。
    实际上通过在房地产公司业务和管理流程中适当加入“绿色视角”的思考，持续盈利的“绿色公司”之梦离地产公司并不遥远。
    “绿色”流程强化房地产企业社会责任意识
    “绿色流程”关注在内部（股东、员工）与上下游产业链（消费者、竞争者、上下游供应链、社区、NGO和政府等）伙伴间达成某种稳定、和谐的互动机制。
    从选择投资方向开始，“绿色”就应进入开发商的视野。最近关于天津五大道老建筑拆迁的讨论很多。作为开发商，面临“破旧”与“立新”的局面时，以何标准决定取舍？“绿色”的选择应该是站在企业与社会和谐共生的角度，在这个基础上建立相应的判断标准。
    在一线城市，政府证照办理已经逐步走向规范化，但在某些二线以下城市“用钱摆平”证照的现象仍然比较普遍。当企业走向多地区发展时，如何面对当地的“政治生态”呢？万科为我们做出了一个合理的注解——“坚持不行贿的底线”，这是“绿色”报批报建的题中之意。
    计划管理流程的核心意义是通过从公司层面计划到项目层面的全盘计划推动战略目标落地，同时作为绩效管理的重要依据。计划一般包括业务计划、资金计划和管理计划。传统的计划管理流程主要从股东的利益角度关注业务计划、管理计划的高效性和资金计划的安全性，而绿色的计划管理流程应在制定计划时顾及员工工作与生活的平衡而非一味追求速度、充分评估计划实施时对社区生活的影响而非对立。
    成本管理流程一般包括目标成本制定、责任成本分解、动态成本调整、成本管理后评估四个环节。传统的成本管理流程主要从企业内部成本节约的角度考虑，而绿色的成本控制行为方式则更强调在追求自身合理规模利润的基础上，与长期战略合作的上下游供应商共享成功，同时加强社会公益类成本支出力度。
    财务、人力资源、行政等支持流程的“绿化”重点则应当是建立更加阳光透明的体制，从财务、人力资源和行政后勤资源方面支援绿色战略落地。
    “绿色”流程支持绿色产品与服务
    万通根据自己的绿色战略计划推出“万通地产绿色产品标准”，依照国际、国内的绿色建筑标准，使企业在材料选择、能耗以及排放等方面，尽可能多维护和自然、大众、社会的和谐关系，减少对地球自然、人文环境的破坏。让万通地产的客户拥有更具价值的产品和服务。从流程的角度来看，绿色产品实现的不同环节有不同的管控重点，应各环节流程紧密衔接，实现绿色产品与服务。
    项目定位、设计管理阶段是房地产价值链上对于后期影响最大的环节。在这个阶段引入“绿色”概念是实现绿色产品理念的最重要一步，应该把流程控制重心放在制定标准，控制风险上。人们对居住条件要求不断提高，对自身健康的日益关注，但是具体到项目所在的区域和消费层次，居民愿意为“绿色”产品支付多少溢价？居民最为关注的“绿色”指标有哪些？在项目定位和项目设计阶段要对此类信息进行充分调研，制定风险可控、利润合理、市场广阔的绿色产品标准，作为项目后期执行的依据。
    招标采购到工程管理阶段是房地产价值链上产品实现的关键一步。此阶段流程“绿化”的重点是按照产品定位阶段既定的思路打造绿色产品。
    营销策划、销售管理到客户服务阶段是房地产企业直接面向客户的环节。绿色的面向客户流程应当将更好的客户服务和促进销售有机结合起来。
    万通的做法是实施“客户价值倍增计划”：即对万通地产已开发完成的项目由公司出资进行“免费升级”，让物业保值增值，结果万通的客户二次购买比例占到了40%。此举达到了社会效益和经济效益的统一。
    在房地产公司面对客户的界面上，有很多可选的客户增值方案，企业应在成本可控的基础上选择可最大化客户的价值的增值方案，并与营销、品牌工作直接衔接起来。
    房地产企业流程的“绿化”不仅为客户提供最安全、舒心的产品和服务，也要为企业内部与外部的稳定和谐的互动机制形成提供支持。