房地产价格策略

一、 总体原则
1、 低价入市策略
l 内部认购和初次公开认购阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好。
2、 阶段提升策略
l 根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升。
l 工程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。
3、 差异定价策略
l 根据物业单位朝向、区位、总量、结构等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）。
l 差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。
4、分级价格控制策略
l 采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制；
l 表格价一般包含2％－3％的常规折扣。
l 折扣大小由现场销售主管、销售经理和项目经理分级分权机动控制。
5、七级价格系数
前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价×综合价格系数的方法制定最终价格。
1） 组团系数——由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、别墅组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等。
2） 建筑系数——以销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；
3） 楼层系数——综合当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定；
4） 朝向系数——主要以销售单位景观视野和不理因素（噪音、空气污染）为判定标准；根据永久景观质量，朝向系数差异性宽容度较大。
5） 平面系数——主要根据可售单位户型特点判定之特别系数。如原创户型、经典户型等。
6） 销量系数——根据可售单位总量制定之价格系数。原则上，希望持留的单位可设定较高系数。
7） 特别系数——对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数。