房地产、教育与营销
六月的南山，车水马龙、人声鼎沸；南山的六月，海风拂面、骄阳似火。
介入龙岗项目几天来，南山由于众多名校进驻而成为我此次市场调研的根据地；踏一路海风，览一洗海景，后海到了，但眼前的景象远远没有我想象的那般轻松与惬意：刚出门时太阳还“犹抱琵琶半遮面”，转眼间就“不尽阳光滚滚来”了，更主要的是学校有“重兵（保安）把守”。经过预先精心准备，以“家长”朋友之身份进入学校，得以完成预定市调任务；通过此次教育型地产的调研，对地产、教育及营销的关系又有新的“火花”，现抛一砖，以求得玉。
近段时间以来，深圳地产市场正在上演美国版“驴象之争”大片，二季度还没有过完，搜房网风云榜上深圳市一季度销售龙虎榜的评选已是尘埃落定：按销售面积排名，前五名分别是：桃园居、阳光带·海滨城、蔚蓝海岸、星海名城3期·沁园、皇庭世纪；从项目对比及市场调研我们可以发现，除了项目自身质素、地段及价格等因素外，影响其销售的一大因素是其教育配套：桃园居引进了国家一流学校—清华大学附属学校，而蔚蓝海岸、星海名城则分别进驻了北师大附属学校和北大附中，皇庭世纪和阳光带·海滨城虽然由于规模及其他原因而没有引进教育名校，但其周边的教育配套还是比较完备的。因此，从营销的角度来看，教育配套是销售的有力支撑；而从学校进驻的条件方面来说，顺利销售是学校进驻的前提和基础，原因在于与楼盘配套的学校的生源十之八九是小区业主子女，具有很强的地域局限性。因此，在某一特定情况或特定区域内，“教育是地产销售的助推剂”及“地产乃教育成功之母”的说法并不为过。
与此同时，由南方都市报社主办的“名校巡礼”看校团活动正进行的如火如荼，将于明天（6月19日）全面启动进行为期2个月的活动；届时，将对深圳名优学校、教育机构进行大盘点，全面展示深圳教育。值得一提的是，此次活动的主办方南方都市报社将基本上沿着以前“名盘巡礼”所设定的路线进行，首先是
现时地产竞争最激烈的主战场之一--宝安区，参观的学校有深圳清华实验学校、富源文武学校，可以说是“名盘巡礼”的升级版—文化巡礼。此活动既是家长及学生对深圳现行教育学校的一次全面考评，又是周末的免费看楼专车，是对深圳现有名盘进行“点式辐射”检阅的一次大好机会。深圳清华实验学校位于宝安大型人文社区—桃源居，而富源文武学校位于大型教育型地产--富源教育城内，地产与教育界正在演绎“打虎亲兄弟、上阵父子兵”的当代传奇。
教育以地产为载体向前发展，地产以教育为补充向外延伸。营销是实现地产*作最终目标的有效手段，教育是地产成功运作的有力支撑；随着市场经济体制的逐步完善与教育制度改革的不断深入，教育的市场化运作势在必行，因而地产又是教育与营销的根本出发点与落脚点。
从房地产构成体系方面来看，教育是房地产特别是住宅类物业必不可少的配套之一，其在很大程度上影响着购房者的消费取向；从教育方面来说，教育的市场化必然要求建校方采取公司化的运营方式，在保证教育质量的前提下，追求效益的最大化，而首当其冲的便是投资的最大承载体—教育物业；从营销的角度来说，房地产销售为了找到目标消费者，需要营销，学校为了自身的生源及影响力的传播，同样需要营销—只是方式及对象不同而已。
房地产是我们的研究的主要方向，教育配套是我们研究房地产时不得不考虑的主要问题，而营销则是房地产与教育“走出去”不可或缺的手段；由此看来，我们前进的道路还将不断延伸----如何发挥其组合价值的最大化？