北京商铺市场透视（上）
作者：中国商铺投资网CEO 陈建明先生
商铺总共有七类：第一类，商业街商铺；第二类，市场类商铺，市场包括了专业市场，像苏宁等，综合市场，以及超市、大卖场等；第三类，我们称为社区商铺；第四类，住宅底商，为什么把底商分出来？是因为底商跟独立的社区商铺有不同的内容跟特点；第五类，百货商场，还有购物中心商铺，应该讲，这个类型，尤其是购物中心，目前市场比较关注；第六类，商务楼、写字楼的商铺，包括酒店，及写字楼底下的一些便利店商铺等，目前这类商铺活性也比较大；第七类，交通设施商铺，交通设施商铺包括几大类，一种是交通设施里面的商铺，比如说，地铁、车站乃至于机场里面的商铺，还有交通设施外部的商铺，就是在车站外面的商铺，第三种交通设施商铺指在交通主干道、各种道路旁边的商铺。实际上，旅游商铺也是一类，但因为规模不大，这里不加赘述。
以上七类商铺在北京的发展状况是决然不同的。应该讲，到目前为止，这七大类商铺在北京来讲，商业街、市场、商务楼、写字楼商铺、交通设施商铺这四大类商铺已经经过了一定阶段的发展。 北京的百货商场商铺，也包括商业街、市场，已经经过了比较长一段时间的发展，万通就属于典型的综合市场形式。刚开始发展的商铺类型，包括刚才谈到的，社区商铺、建筑底商以及购物中心、SHOPPING MALL。这七类商铺，发展的阶段在北京其实不太一样：商业街、市场，还有商务楼、写字楼商铺，以及交通设施商铺，这四大类商铺的市场相对成熟，它的整个租金的收益水平相对比较高一点，但是，价值的升值空间比较小。后三种，包括社区商铺、住宅底商商铺，还有购物中心商铺，租金收益空间相对较小，但是它的价值升值收益空间比较大。
事实上，在我们来看，商铺投资作为一个专业投资市场，在某些方面跟股票投资有类似的地方，比如讲，做股票投资，你可能希望通过股价上涨后的股价价差实现投资收益，收益大，风险也很大，很
少有人希望通过每年的分红实现投资收益，这些收益很小，很多股票的投资人并不希望拿年终的分红，目标就在得到股价的差价，商铺投资是一样的道理。
为什么北京的商铺市场有很多外地人投资，包括浙江的，广东，还有东北的一些投资人？因为广东，包括浙江商铺市场的成熟度，比北京要成熟，所以他们希望在北京市场得到良好的价值升值收益。北京的商铺，包括住宅底商，购物中心商铺均处在市场的发展前期，有比较大的收益空间，这三类处于发展前期的商铺市场，很多外地人认可它们处于发展前期的市场现状，所以要争取这个价值升值收益空间。当然他们在投资的时候，也可能买进来，未必卖出，有一点需要指出，如果这个商铺目前市场不是很成熟，一年后，待整个地区成熟之后，这个价值升到两万，这个收益远远比租金的收益10％也好，15％也好要大得多，这是目前北京底商、购物中心很热的原因，是因为市场发展时间不太长，不够成熟，所以外地的商铺投资者来追逐这个价值升值收益空间。这是关于七大商铺投资的一些目前的情况。