现在买房投资划算吗？

现在买房投资划算吗？
　　随着居民收入的增长、财富的积累，人们正在逐渐对投资理财产生了越来越多的需求。近几年，由于人民币升值预期、通货膨胀、银行存款实际负收益以及人为炒作等诸多因素，造成房产市场持续火爆。于是，许多人出于资金保值、增值的愿望，纷纷将目光瞄准了房产投资这一理财领域，视房产投资为一项重要的理财选择，房产理财一时间成了热门话题。然而，在目前国家宏观调控与人民币升值并存的大背景下，投资房产还划算吗？在回答这个问题前，我们先来分析一下房产投资的获利模式及其主要风险。
　　我们知道，一般人投资房产的主要的获利模式，归纳起来主要是两大类：一是购置有升值潜力的房产等其升值后卖出赚取差价、二是用所购置的房产出租以赚取租金。
　　第一类：低买高卖赚取差价
　　所谓低买高卖赚取差价，是指一些投资者通过自付或低首付高按揭之资金放大作用来投机买卖房地产、以低买高卖来赚取差价。
　　买卖时机是此类投资所面临的首要风险。房产价格的上涨，最终靠的是买方的真金白银，时机选择的好，低买高卖可以赚钱。如果时机选择的不好，接了最后一棒的，风险还是很大的。就我国目前房产情况来看，投资房产的成本已越来越高。房产新政实施后，交易成本迅速加大，二手房买卖的税费已占到房款总额的10%左右，而以前只占房款的5%左右，新房和二手房交易量锐减，一些城市住房空置率大幅上升。迹象表明，数年的房地产火爆使购买力释放，刚性需求逐步减少，迹象上一些国际游资似乎暂已获利了结，今后有无更大的需求和资金推动支撑房价上涨，将是一个颇具争议的话题。今后如果热钱继续搏人民币升值，购入人民币资产，可能将会继续推动房价上升。如果热钱选择离开，那么对房价的影响将很负面。君子不立危墙之下。现在我们需要判断的是，在目前这种一面是国家宏观调控抑制炒房，一面是大量热钱寻找增值途径的情况下，目前购入房产是不是一个好的投资时机。
　　流动性风险和支
付风险同样不可小视。同股票、债券、基金等相比，房产投资的流动性较差，这在楼市旺销时可能会被掩盖，因为可以很容易地找到买家，但到了楼市下跌而买房者不愿出手时，“不易变现”这一缺点很容易造成严重损失。当年日本和香港在经历了一轮“房产泡沫”之后，使得许多买房人由于卖不出房而成了“ 负翁一族”，甚至破产。投资者在楼市上涨的时候容易变得贪心，他们往往喜欢以较少的首付款获得较多的银行按揭，用资金的杠杆作用购得更多房产，期望在较短时间内低买高卖，赚取差价。然而如果情况发生了变化，比如楼市不景气房产出不了手，资金无法变现，债务太重支付能力不足，那么他们就可能面临资金链断裂的风险，成为负翁或破产一族。
　　虽然“负翁”和“富翁”仅一字之差却天壤之别。何谓“富翁”自不必说，何谓“负翁”，简单说就是“负资产”，我们说当一个人购买的房产在市场上出售的价格低于要还银行的贷款金额，这个人的房产就成了“负资产”。比如购买了一套100万元的房子，首付20万元，银行按揭80万元。然而购入后不久这套房子总价跌到70万元，低于他要还的银行贷款本息，那么这套房子就成了负资产。如果投资者要保留这宗“负资产”，他就必须继续向银行偿付70万元贷款本息。当然一个人的房产成为“负资产”不等于这个人一定会破产，这要看他的支付能力。如果他每个月仍有钱偿还贷款，则不致破产，只能说他当时的投资亏了。
　　投资房产不能不考虑可能面临的负资产的威胁，否则也许有一天你会为房子抛不掉、资金被套，利息节节上升，以及大量的还款而发愁。负资产这种情况，对于那些以大量银行按揭贷款购买房产意
图赚取差价的投机客可能是一种灾难。但对于那些购置房产只是为了自住，而不是为了升值赚取差价的人来说，也许对其伤害更多是心理上的。所以要评估自己的风险承受力。
　　第二类：买来出租赚取租金
　　一些有条件支付首期的人采取了贷款买房“以房养房”的方式进行投资，即用每月租金收入支付贷款本息，期望若干年后相当于不花钱得到一套房。大部分这类投资人的情况是，一般他们都已经有了一套住房。他们试图通过按揭贷款购买新房或二手房，然后将原有住房或新买住房出租，用所得租金偿还贷款本息，以达到以房养房投资房产生财的目的。
　　从上述情况来看，如果真能这样确实是一个不错的投资。但租房养房并不是一个简单的事情，并非是一种稳赚不赔毫无风险的投资，需要注意的是，任何投资都有风险，买房出租的投资也有很大的风险，其风险主要表现在下面几个方面：
　　首先是房产空置的风险：
　　虽然要租房的人天天有，但并不是有房出租的人每天都能租出去，房屋未能出租的时间将摊薄单位租金。比如一年中你以月租金2000元出租了10个月，其中空置了2个月，那么你这一年的月单位租金就不是2000元而是1667元。当经济不景气或供给大于需求时，房产长时间空置的风险会很大。即使当房产由房产经纪公司代理出租或由房产商包租，同样会面临房产空置、租金收入不稳定的风险。
　　其次是租金下跌的风险：
　　一个地区公房供应量增大，拥有两套房产以上的人增多，第一类房产投资人由卖转租的房源增加、房地产商手中的空置房增多等供需情况改变，周边交通学习工作环境的变化，政府对租赁市场管理和税费政策的变化，以及流动人口政策和经济周期等都会对房屋租金产生冲击。如果房产出租的租金还不足以支付银行贷款的本息，那么你的实际收益只能为负，你掏钱别人住房。
　　第三是成本上升的风险：
　　房产都有使用年限（国内一般不超过70年），因此折旧是必需的，随着时间的
推移房产的价值将下降而房屋及设施维修的开支将增加。
　　银行贷款利率有升有降，前两年的贷款利率水平已经处于多年来难见的低位，今后可能面临逐步上调的风险，债务负担必然增加。利率上调，造成的成本上升已经开始显现，2005年1月1日开始，商业性贷款：5年内由4.77%上涨到4.95%，5年以上由5.04%上涨到5.31%。2005年3月17日起再次上调：5年以上的下限为5.51%，上限为6.12%。若按6.12%计算，假设买一套60万的住房，贷款40万，期限30年，光利息就近48万。据了解，美国年平均房贷利率约为8～9%。假若我国以后的贷款利率也提高到这一水平，那么债务成本将会增加许多。
　　还有承租人的问题，比如因租客信誉不佳或过失所造成的损失。不同租客往往有不同要求，更换租客时还可能有重新装修或更换家电设施的成本。当然，还应该计算最初投入该房产的首付、契税、公共维修基金以及房屋装修等前期总投入的机会成本。因为这些钱如果你投入到别的地方（例如国债、股票、黄金、基金等）或许能获得更好的收益。
　　总之，投资者在进行房产理财的时候，一定要认真分析房产投资的机会和风险，要切实评估自身的风险承受能力。就像当年的彩电、VCD和近些年的手机、汽车一样，任何产业都是有起有落，任何产业都要遵循供求关系、价值规律，房地产也一样。商人是逐利而为的，资本总是流向高利润行业。从他们的个体行为来看，他们是理性的，就是什么赚钱干什么，什么赚钱多干什么。但就其因个体行为所形成的群体行为来看，就很可能造成非理性的结果，表现为一窝蜂。由于房地产赚钱，于是大家就都去搞房地产。没有赚钱的想赚钱，赚了钱就加大投入。在市况好的时候，每一个投资房地产的人都很自负，因为他们过往的成功使他们自认为是财富精英，钱投向那里他们信心十足。然而价值规律告诉我们，在平均利润率驱使下，资本会不断流向利润率高的行业，直至这个行业的利润率降
下来为止。就像前面说过的彩电、VCD、手机和汽车产业，开始利润率都很高，大家都觉得赚钱就都来投资，竞争加剧，最后是供求矛盾失衡，价格不断下降。也许就在大家都觉得房地产利润回报丰厚的时候，其实投资早已过剩，危机正在迫近。当然我们并不能准确预知未来，但我们可以理性的分析机会和风险，来帮助我们投资决策。也许我们可以问问自己，现在这个行业的利润率开始下降了么？房地产的供求矛盾失衡了么？国家的政策调控见效了么？投资者的心理预期改变了么？或许有一天当这些发生变化的时候，我们就应该提高警惕了。
　　2005年以前买房投资还能赚到钱，那时候房价2000多一平米，现在房价5000多，已经没有上升的空间，铺面10000多更没有上升空间。算个账大家就明白了，100平米的住房，按5000一平米计算，一次付清全款50万，装修花8万，共58万，出租一月1500－2000（一年租金18000到24000，取中按20000计算，58万不算存存银行利息也要 29年才能收回投资。29年才能收回投资的生意谁会去做？也许有人会说将来房子升值涨价，可是收入也在提高，二者相抵消，投资房地产要有升值的空间才值得投资，目前价格已经没有任何空间。可是将来还面临房子折旧我没见过相同地段的旧房子和新房子同价的），就算土地保质，可70年后续费使用或者征收高额遗产税都说不清楚，但是要强免费是不可能的，那我们的后代坐享其成，社会怎么发展？国家决策者不会愚蠢到这个地步。投资铺面也一样，租金高价格相对较高，其实是一样的。其实大家可以想一想，酒店是收益比较高的投资，也要20年以后才能收回投资，所以在没有升值空间的情况下投资房产是懒汉做法，也是收益率最低的投资。
　　买房投资是否划算的计算公式
　　摘要：如果你的新房子，出租的月租金低于总房价的 0.5%，你贷款买房投资就会吃亏。例如：100万的房子，算上物业费，月租要有5100元；50万的房子
，月租得有 2550元。
　　一、假设：
　　1、 50年后残值为原房价的40%，即是余下20年的国有土地使用权，仍由房主所有；2、房屋按国家规定能用50年；3、折现率不变，分别按6%、7%、5 %进行计算，抵消通货膨胀影响，即，通货膨胀时租金上升，但折现率也会上升，两者相抵；考虑到贷款利率为5%以上，故折现率定为6%比较合理；4、假设房租不变，各个年度中，地价上涨导致的月租上升与房屋变旧导致的月租降价相抵消。5、为了保证能租出房，能有较好的租金，每隔10年进行一次装修或维修，一居在第10年花2万元。第20年、30年、40年均为3万元。如果不装修或维修，房子无法正常使用50年。
　　二、收支列表
　　建筑面积 单价 房价 月租 月物业费 税费 装修 10年修 20年修 30年修 40年修 50年后残值
　　一居：50 5000元 25万 1530元 30 1 4 2 3 3 3 10万元
　　二居：100 5000元 50万 3060元 60 2 8 4 6 6 6 20万元
　　三居：150 5000元 75万 4590元 90 3 12 6 9 9 9 30万元
　　三、计算结果：
　　折现率为6%时，房屋总价10万元，月租金500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　折现率为6%时，房屋总价15万元，月租金750元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　折现率为6%时，房屋总价20万元，月租金1000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　折现率为6%时，房屋总价30万元，月租金1500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　折现率为6%时，房屋总价40万元，月租金2000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　折现率为6%时，房屋总价50万元，月租金2500元，小亏，5%时折现率(比贷款利率
还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　折现率为6%时，房屋总价60万元，月租金3000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　折现率为6%时，房屋总价80万元，月租金4000元，小亏，5%时折现率(比贷款利率还低，是不现实的)持平，7%大亏。
　　四、总体结论：
　　如果你的新房子，出租租金每月只为总房价的 0.5%，你贷款买房投资就会吃亏，还不如不投资；或者你可以考虑你租别人的房子。换言之，如果不考虑您或您家人对自有房屋的偏好的话，当租金低于房价的5%时，买房不如租房。
　　以我为例，我的房子月支出1000元，建筑面积约为50平方米，当地(四惠东的康家园小区)旧房二手价为4500元，房价为22.5万元。显然，我不应该买这个房子。因为，月租金1000元对应的房价应该低于20万元。
　　以我家附近的新房子(蓝T公寓、为例，一居租金扣除物业费后约为1500-1700元，建筑面积约为45-55平方米，每平方米5200-5500元的价格，总房价(算上税费与装修4万元)约为28-31万元。1500-1700元要求总房价必须低于26-29.5万元。显然，这也不是很划算。除非你的房子没有哪一个月是空的，即，随时都有承租人，否则，恐怕也没什么利润空间。而且，你得没有贷款。否则，贷款利率也在年息5%以上。
　　五、附：具体的计算示例，根据年金现值表、复利现值系数表等来计算。
　　*当折现率为6%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率)
　　一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按6%折现为 28.37万元
　　再减去 各年维修费-1.2-0.93-0.52-0.3 共 2.95万元 再加上 50年后残值的折现值0.5 万元
　　等于 25.92万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人亏，他根本就没办法盈利。
　　二居 的现值 51.84万元，眼前支出为60万元。显
然，买房出租的人还是亏了。
　　三居 的现值 77.76万元，眼前支出为 90万元。显然，买房出租的人还是亏了。
　　*当折现率为5%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率。这个折现率小于贷款利率，不现实)
　　一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按5%折现为 32.86万元
　　再减去 各年维修费-1.22-1.12-0.7-0.42 共 3.36万元 再加上 50年后残值的折现值0.8 万元
　　等于 30.30万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人基本上没盈利，持平。
　　二居、三居同上。
　　*当折现率为7%(即，你有一笔钱，你所要求的投资回报率。这个折现率小于贷款利率，不现实)
　　一居 的现值 {(1530-30)*12}的固定年金按7%折现为 24.84万元
　　再减去 各年维修费-1.01-0.77-0.4-0.2 共 2.38万元 再加上 50年后残值的折现值0.34 万元
　　等于 22.80万元。眼前支出为30万元，显然，买房出租的人亏大了。
　　二居、三居同上。(完)