投资商铺不能只盯租金
凡是投资股市的人都知道买股票的回报在于股票价值，而不是股息红利收入；凡投资商铺的人一般也都知道，商铺的回报也主要在于商铺的价值，而不是飘忽不定的租金。我有个华侨朋友，她的亲戚在广州北京路有间临街的70平米祖屋，上世纪五十年代末该祖屋被政府征用了，每月每平米的租金收入只有0.4元。1988年，该亲戚移民美国，想想该祖屋每月的收益那么可怜（有10多年根本没有收到钱），倒不如卖了算了，于是仅以每平米5000余元的价格卖给了我那位朋友。
我那位朋友买下这个祖屋后一度很不高兴，认为她的亲戚要价太狠了，不讲人情。我就劝她：该知足了，北京路这条号称“中国银街”的地方，有你一间铺，价格才5000多一平方，这是天大的便宜事！
朋友反驳说：“我哪里知道这房已经被房管局包租了的？4毛钱一平方月租，1000多年才能收回投资，要算利息的话永远也收不回！”
我就对她说，算投资账不是这么算的。你买下这祖屋，划不划算，不在于你眼下能收回多少租金，而在于商铺本身的价值到底有多高，还要看你这个商铺到底升不升值……我引经据典，跟朋友讲了很多关于“回报率”与“贴现率”的道理。朋友最后似懂非懂：“照你这么说，就算没有租金收入，这间祖屋还是很值钱的啰？”
就在那次聊天后没多久，1991年的一天，有个香港客找到我的朋友，愿以每平方米1.5万元买下那间祖屋。朋友欣喜若狂，半夜找到我喝酒，问该不该买给香港客。我告诉她，不能卖，因为你的这间祖屋是北京路的沿街门面铺，按当时的市场行情，应该值5万一平方。朋友这下终于明白，她那个亲戚其实是很大方的。
1997年的一天，政府落实侨房政策，朋友终于收回了那间被征用了40年的房子，以每平米700元的租金租给了一家品牌时装店。刚租出去没多久，又有个香港投资客找到她，愿出价1000万元买下她那间祖屋。朋友又动摇了，来问我，我告诉她，虽然人
家出的价又涨了10倍，但你这间商铺的价值也涨了很多倍，1000万元一平米，只不过14万元一平方，远低于市场行情。朋友将信将疑，找银行的评估机构来评估，评估的结果是21万元一平方，这间35万元买回来的祖屋，现在居然值1500万元！朋友跟我说，她已经下定决心，这间铺不卖了，她可以用它来做资金平台。从此以后,这位曾经糊涂的“女房奴”走上了商铺投资的道路，她在全国9条步行街上都买了不少商铺，不久前她兴奋地告诉我，她的总体投资回报率达到300%以上！我惊奇地说：不会吧？
我讲的这个故事，是比较典型的。通过这样的案例，人们可以明白：原来所谓的“租金回报率”的说法是错误的，投资商铺，不能只盯着租金。
可是，有很多所谓的“房地产专家”到处在讲“租金回报率”，还发明了“月租金的200倍等于售价”这样的“换算公式”。几年下来，这种用租金来换算商铺价值的做法居然还很流行。于是乎，为了证明自己的商铺值钱，一些开发商搞起了“返租回报”，人为造出一个很高的回报率，骗投资者来买铺；骗来骗去，结果那些开发商又被高启的“返租租金”拖垮了，给别人挖陷阱，结果自己也掉进去了。广州的新中国大厦、名汇广场、荔湾广场、中旅商业城等一些“著名项目”，都遇到了这样的陷阱，新中国大厦干脆被返租租金给拖死了。
所以，我呼吁业内的一些“专家”应以认真的专业态度对待商铺营销，莫把租金贴现理解成投资回报，要知道，“租金回报”既是给买铺的人挖的陷阱，也是给开发商挖陷阱。