商铺投资需要胆大心细
500万平方米商铺入市 商铺投资能否成为新宠———
T精英小张通过多年的打拼拥有了一笔积蓄，他打算把一部分用于投资，几经考虑，他看中了商铺。但是，面对那些令人眼花缭乱的宣传，反倒让小张犹豫起来：高回报背后必然是高风险，现在投资商铺真的如广告上说得那么有潜力吗？
●500万平方米商铺入市激发投资新热点
小张只是近来准备投资于商铺市场人群中的一个，数据显示，随着近两年来国家对住宅投资政策层面打压力度的日渐加大，原先惦着再买一套房作为自己投资方向的消费者中，有相当一部分都把视线转移到商铺之上。
而近来北京商业地产市场的放量情况也的确颇为吸引众人的“眼球”。据国际物业顾问戴德梁行此前发布的分析报告，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米，成为历史最高峰期。
北京超视通商业顾问机构总经理李沐天粗略计算得来的商铺放量与戴德梁行的数据略有出入，他觉得现在市场上在售的商铺面积在400万平方米左右，不过这一数字明年可能还会进一步增加。就他掌握的情况，明年还将有200万平方米的商业有望进入市场。
●看好前景大型商街销售飘红
年届不惑的马先生是立水桥大型商业街区明天第一商街的业主，他今年夏天投资近200万元在这里买下了一个自己感觉位置非常不错的商铺。他向记者介绍说，自己对商铺未来商业潜力的乐观估计主要建立于明天第一城、东亚奥北中心等几个大型居住区将会带来的庞大消费群体，而有了潜在客户群的保证，他认为商铺赚钱是一定的。马先生说，更多是根据自己在商界多年的工作经验来进行的投资，至于选择立水桥，除了前面提到潜在客群的原因，近六年在附近工作的经历也让他对区域更加了解和熟悉。
“投资明天第一商街的业主中有相当一部分都在这个区域生活或工作多年，因此他们对这里的市场前景往往更有信心；还有不少是中小企业的老板，对他们而言买商铺
既是投资，也是规避市场风险的一种途径。”北京明天房地产开发有限公司总经理助理贾玉鹏这样分析自己的业主群。贾玉鹏告诉记者，目前明天第一商街7.4万平方米的可售面积已经消化掉5万平方米，现有业主中，90%准备用于个人投资，剩下的一成则准备自营。
同处于京北的回龙观商业销售也处于旺盛期。销售回龙观商业的天鸿卓越公司提供的数据显示，天鸿集团在这里的6.6万平方米商业，目前已销售5000平方米左右；三元集团3.4万平方米的商业销售也近五成。投资客户占到80%之多，人们对这里的商业前景非常看好。
●商铺投资并非一片光明
但是，商铺毕竟不是住宅，业主期望的必然不只是商铺放着不动、自然升值所带来的利润，而且谁都明白收益越大风险越高的道理，因此决定投资成败的关键，购买只是一个开始，后期从整个商区到个人的经营往往更为重要。
李沐天对目前北京商铺市场持更大程度的谨慎态度。他说，虽然现在进入市场的商铺面积很多，投资者对商铺的需求也很旺盛，但整体销售速度并不十分理想的原因在于，如果结合地段、价格、后期运营等多方面因素依然非常值得投资的商铺就不多了。
“能做得好住宅，并不意味着也能做好商业。”李沐天告诉记者，从行业层面来看，给投资者带来风险的因素主要有两点：一是现在从事商业开发的多是住宅项目的开发商，他们虽然能在住宅市场做得很好，但自身并不了解商业地产的运作规律；而且如果作为单纯的开发商，资金回流和利润的取得往往是最重要的，后期的管理很难得到保证。二是从事商业地产代理的经纪公司更多的实力和经验也都集中于住宅市场，他们本身并不具备充分的商家资源，不了解商家的拓展需求，也难于很好地把握区域过去、现在及将来的商业发展规律，做得不专业。
李沐天说，现在很多商铺为了吸引客户，都打出了很高回报率的预期，非常能打动投资人，但从实际情况来看，年收益率达到10%以上的商铺并不多见，短短
四五年收回投资的可能性更不大，但这些并不客观的推广给消费者带来的误导是很大的。他建议消费者，投资商铺，除了考虑区域未来前景之外，当下商业的日租金也是必须要计算的。他给投资者提供了一个公式，即目前区域每平方米日租金乘以365天再乘以10年，得到的数字与准备投资物业每平方米的价格相差越大风险越高，如果价格比通过上面公式计算得到的数字多出一倍以上，那么投资风险就非常大了。
●看准策略寻找最优投资点
贾玉鹏说，明天第一商街的投资者中，有不少人都很具备商业投资的经验，他们都非常看重大社区对商业的支撑、大型主力店或品牌旗舰店的号召力以及公司的经营管理能力。而明天地产委托的经营公司也为商街进行了极为充分的经营规划。这份规划对商街进行了明确的功能分区，每个区域都有主推的商业业态，并配有一个大型主力店，搭起一个大的框架，以此来引导业主的投资方向。
除了前文提到的公式，李沐天还对投资者提供了几点建议。首先，一定要选择自己十分熟悉的区域投资，只有这样才能对市场前景有更可信的预期，而不要只看广告，被销售方“忽悠”。第二，从项目销售角度，如果开发商将整个商业全部分开销售，就必须慎之又慎，最好选择确定了主力店的商铺投资。第三，大型居住区固然可以支撑起大型商业，但其消化能力毕竟是有限的，北京之前也有居住面积和商业面积配比不合理、商业面积过大的先例，因此投资前最好请专业人士帮助计算一下，以确定回报率的高低。