商场铺投资考眼光
最近，王女士经常收到本市几个商业项目发给她的广告短信，有产权酒店、商业街，也有写字楼，这么多类型的投资选择，让她很是困惑，作为个人投资者，究竟将手里的资金投向哪里呢？
投资重心战略转移
如何投资的话题一直被地产投资者所关注，而目前在国家宏观调控的大环境下，很多曾经将目光集中在住宅项目的投资者们，渐渐察觉到越来越多的住宅项目似乎已经变得无利可图，不得不重新考虑其投资趋向。于是，各种产权酒店、酒店式公寓、商铺、写字楼等项目纷纷进入投资者的眼中，原本有些专业的地产投资开始了个人操作的热潮。
目前本市热销的此类项目有很多，广告投放比较多的写字楼有风景office、渤海创智中心、恒华帝豪写字楼天津湾A区、海泰诚品国际等，商业项目有八里台新文化广场、新南马路五金城、麦收、天津新海湾国际商业广场等，而产权酒店在广告投放方面则几乎没有，世纪泰达是投资者关注的项目之一。
风景office在销售时给出的计算公式将年回报率定在8％，而其他写字楼也大体如此，世纪泰达作为产权酒店给出的回报率为1到5年8％，6到10年8.4％，11到15年为8.8％，可以说，这样的数字是非常诱人的。专家指出，经营利润的计算大多是按80%至100%的出租率乐观估计的。如果达不到这个出租率，经营效益就难以实现，一旦出现经营亏损根本没有利润可分，投资者便被“套牢”。对于投资者来说，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。
谨慎对待“售后包租”
另外，无论是写字楼项目、产权酒店、还是商业项目，售后的运营管理是一个值得投资者关注的重要方面，比如产权酒店的统一管理，写字楼项目的统一出租等，也就是所谓的“售后包租”，这是吸引投资者进入的一个原因，但也正是这点，隐藏了更多的风险。建设部曾经两次发出过此类投资预警，三实世纪综合律师事务所董天雄律师表示，目前我国商业地产还
处在刚刚起步阶段，制度并不健全，操作不规范。投资者在所谓高额回报率的鼓动下的投资行为往往并不理性。因此说投资者树立良好的风险防范意识，规避法律风险就显得尤为重要。“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，大都是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引投资者购买。因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商用住宅、写字楼、商铺等的销售过程中。在投资此类项目时，一定要慎之又慎。
投资地产四大绝招
在对房地产进行投资时，个人主体规模小、人力财力有限，这使得其一方面对反映房地产市场景气程度和走势的相关统计资料、权威报告以及国家政策动向的了解有时不够及时和全面，另一方面对房地产市场的认识、把握往往不够理性，而在很大程度上受社会舆论和预期的影响较大，因而在投资中存在一定的盲目性。
中原地产投资经理王振华比较看好当下的写字楼投资，他认为目前进行写字楼投资是比较合适的时机，天津的写字楼价格比较低，同一地段写字楼的价格低于住宅，这是价格倒挂现象，随着滨海新区的建设，必将带来更多公司进入天津，而写字楼的价格应该有一个比较大的上升。但是，这是对于整体的基金投资来说，而个人投资，他认为还是商业街铺更适合，新兴的社区商业成长潜力也是非常巨大的。
对于那些对市场不太了解的投资者而言，怎样运作一次行之有效的投资呢？根据这些投资者最关心的热点问题，来自房地产专业机构的专家们给出了一些投资的建议：第一，选择成熟商务区或者即将成熟的商务区域；而对于那些希望得到短期回报的投资客，后者的投资回报更加丰厚。第二，实力较强的可以选择产品具有一定市场前瞻力的纯写字楼物业；实力较弱的可选择同区域内的二线产品。第三，节能生态系统、物业管理服务等都是可以保证未来租金收益的重要因素。第四，精打细算控制好投资回报率。