商业造市是喜是忧（2）
现在北京朝阳区的望京新城经过多年的发展，已经形成类似“韩国城”的概念。为什么韩国城会形成呢？首先，望京新城作为90年代末期，北京最大规模的住宅小区，鉴于其物业较高的品质，以及因为东北四环外、不算很好的地理位置引起的较低的租金，所以长期以来吸引了大批韩国人来此居住；伴随越来越多韩国人的到来，聪明的投资者将韩国学校、幼儿园引了进来，这无疑吸引了更多的韩国人在此地安家；大批韩国人的聚集，意味着韩国人的生活需要商家的服务，于是在望京新城也出现了其他各种各样为韩国人服务的商业，从餐饮设施，娱乐设施，美容美发，到中介公司大多为韩国人服务，这些商业也集中了很多会讲朝鲜语的员工。可以断定，北京朝阳区望京新城的韩国城是经过多年的发展，由人口自发的居住，最后演变成大批韩国人集中居住引发的商业发展。可以得出这样的结论：韩国城是一个典型的、自然发展的成功的商业典型。
显然，韩国人在望京居住会大幅提升望京地区的商铺价值。但8年以前，望京开发建设的时候，连开发商也不会想到这样的发展结果！鉴于开发商都没有想到，那么我们就可以得出结论：望京的韩国城与开发商是没有关系的，换句话来讲，开发商似乎对商业未来价值是缺乏影响力的---除非开发商所开发的住宅项目或商业地产周边项目的居住群的消费水准、消费习惯、消费趋向和该商业地产项目主导的消费元素是一致的，或者至少是接近的。
从上述内容，我们可以发现，国内商业房地产开发商存在明显的“造市”的思想。我们不反对地产开发中引领市场的做法，但对于商业房地产来讲，开发商在“造市”的时候，必须考虑所“造的市”未来具有良好的市场支撑，负责就只能是吸引投资者投资的“故事”。
可以设想，如果一个“欧洲风情商业街”周边的消费者大多数没有欧化的消费经历、生活经历、消费势力，那么未来象征欧洲风情的专卖店生意很难维持；如果这些专卖店无法良好经营，那么这条欧洲风情商业
街的未来就值得怀疑了。
商铺投资者在投资过程中，必须谨慎对待开发商的炒做，必须能够从开发商的“造市”宣传中，发现项目真正的价值。假如一个商业房地产项目周边缺乏市场基础，“造市”的难度会很高，项目的风险也会很大，商铺投资者的利益也最难得到保障。