买房贷款的省钱技巧

    说起买房技巧，很多人马上想到银行贷款、按揭或公积金，那该怎样将这些方式巧妙结合呢？除了这些方法之外，还有其他的技巧吗？
    贷款技巧
    贷款是否合理，是和首付及以后的月供有很大关系的。由于每个人的财富积累不一样
    ，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。依据央行的规定，购房贷款不超过房价的80%，就是说购房者必须准备20%以上的首期付款。
    在这个问题上，专家认为，购房者最好能申请到70%至
    80%的抵押贷款。因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。当然，如果购房者没有准备做其他高收益的投资，手头资金闲置的话，应该考虑选择较高的首期付款额，这样可以使以后每一期的付款额低一些，利息负担也会少一些。
    另外，不同的银行也有不同的相应政策，有些银行已经推出转按、加按、换按等可供购房者选择的新的购房方式。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。
    例如，在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按；首付越少，转按之后，转移的利息负担就越多。如购买一套每平方米3000元的房子，面积100m2，按揭年数15年(180期)，按揭7成和8成，就会产生不同的结果。购买这样一套房子，在5年后想卖掉，就可以进行“转按”，如果按揭是8成，首付比7成按揭少3万元，15年利息仅仅多付12816元。
    转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少3万元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资在
    开放式基金上的年收益按保守的5%计算，是30000×5%×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。
    如果购房贷款利率不断在降低，那么条件就非常优惠
    了。能申请多少贷款就尽全力地申请，只要不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。
    如果手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。
    不管选择怎样的方式，只要在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。
    贴心提示：
    一般来说，贷款时间最好在15～20年。我们都有一个最基本的常识：借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。如10万元贷款借10年，每月约需还
    1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。专家认为借款年限一般15～20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。
    在实际的操作中，有人选择延长还款期限的方式，其目的是降低每月还款额。但是否期限越长越好呢？以借款1万元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50%左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50%左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73 元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。
    计算方式如下：30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4%左右。所以合理的还款期限应该是15～20年。
    省钱技巧
    单单从购房上计算省钱方式，还有点小儿科。其实，在买房子的时候就可以考虑到很多的省钱“点”。
    买带外保温墙的房子能节省暖气。
    在普通住宅中，冬天采暖、夏天制冷30%的能量没有被人体利用，而是通过窗户、墙体散失到户外，增加了热岛效应，浪费了能源。
    目前，国际上的节能建筑都已在墙体采用了外保温技术，我国建筑也正在由传统的内保温转为外保温。外保温墙由具有相当厚度的保温板、墙体中间的流动空气层组成，因而能有效地达到保温和隔热作用。目前一些节能住宅的墙体和楼板采用了陶粒混凝土，因其使用陶粒材质，与普通混凝土相比，更为隔音隔热。
    选大开间、小进深的房子能省钱。
    所谓大开间、小进深就是指，开发商为了节约土地资源、增加利润，通常会趋向于窄面宽、大进深的规划设计，这样的住宅难免会以牺牲一些房间的采光为代价。
    选择大开间小进深的住宅，这样的房子采光好，不会有“黑房”，而南北朝向的板式设计能达到最佳的节能效果，并且能最大限度地做到通风透气。
    选大开间、小进深的房子能省钱。
    选明厨明卫能省钱。
    节能住宅由于最大限度地采用了自然光照明，因而大大节约了电源。
    现在有些住宅中总有些房间白天也需要开灯，更多的是厨卫，这似乎是传统住宅的通病。厨房和卫生间是病菌容易聚集的地方，现在不少住宅的厨房、卫生间都设计在房屋深处，有的卫生间唯一的通风处就是朝向卧室的门。潮气和异味散不出去的房间，就会带来健康隐患。而且，黑厨黑卫白天也需
    明厨明卫不仅省电，而且病菌也不易滋生。
    要开灯，一年算下来要多花不少电费。
    选择明厨、明卫，让阳光和清风把这两个最容易肮脏潮湿的房间变得清洁干爽，使人能在明亮的光线下操持家务，保持整天好心情。
    节能玻璃窗
    一般住宅的玻璃窗采用普通玻璃，虽然造价便宜，但保温效果较差。选择高质量的玻璃能让室内温度稳定。
    目前节能玻璃有双重隔热隔音功能的中空镀膜玻璃，其中空层厚度达12mm，这样的玻璃，四季坐在窗前也不会感觉到明显气候变化，是较理想的节能玻璃。当然，还有其他一些质量不错的节能玻璃，消费者要仔细阅读楼书和实地体验，以选择真正的节能玻璃。
    墙窗比例大小适中
    目前大落地窗在住宅建筑中十分流行，但窗户并不是越大越好。
    专家认为，窗户过大与节能建筑的理念是相悖的。从保温性能看，选择适当开窗的住宅，比选择房间全部采用大落地窗的要舒适。
    我们所说的采光好，其实也有个“度”。房间并不是越亮越好，过于明亮的阳光房，对老人和孩子并不适合，眼睛不舒服，心理上也会产生不稳定感觉。最重要的是，大面积开窗会多花许多空调费。
    新风系统有利空气新鲜
    现在城市空气质量不好，长时间开窗往往会使有害气体进入室内。有时由于住宅离交通干线较近，开窗户会有交通噪声。室内新风系统就能解决关上窗户也让室内空气新鲜的作用。
    新风系统采用一套空气转换系统，能把室外的新鲜空气过滤后传入室内，往往比开窗效果还佳。由于开窗少，室温也就不容易有太大变化。
    浅色外墙更节能
    色彩越重的颜色越容易吸热，有的楼盘为了醒目，选用了极鲜亮的色彩，这就使室温容易升高。所以，选择浅色住宅更节能。
    绿地面积要大
    小区内道路水泥路面过多，而绿化过少，楼盘中会容易形成“水泥沙漠”，从而产生热岛效应。因此选择绿地面积大的可以节能。
    妥善弥补“小户型”
    中心城区房价昂贵，安家置业花费不菲，而小户型由于总价不高，在市场上十分走俏。
    然而小户型毕竟有自己的缺憾，比如：功能区模糊、私密性不强、通风采光存在问题等。其实这些问题只要能得到弥补，小户型还算不错的选择。
    购买小户型应该合理利用空间，比如让房屋的高度够高，可利用其多余的高度隔出天花板夹层，加上折叠梯作为储藏室之用；把死角活用，楼梯踏板可做成活动板，利用台阶做成抽屉，作为储藏柜用；重要的是，空间小的住宅最忌讳“乱”，再完善的设计，若是使用者不懂得维持干净、整齐，规划周全的雅室也会被平白地浪费掉。书本、鞋子等一定要利用柜子收藏起来，否则会影响视觉的延伸，使空间看起来更狭小。
    小户型需要合理的安排利用空间，甚至死角也要充分利用起来。
    贴心提示：
    购房者应多方权衡确定商品房的性价比，并且要注重有效使用空间，买到适合自己的房子，避免与小户型市场一起“发烧”。
    多层和高层也可考虑
    从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等方面考虑，多层住宅和高层住宅各有特点。
    从房屋实际使用面积看，多层住宅要高于高层住宅。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积比多层的更多，因而实际出房率要低一些。
    从建筑质量上看，高层住宅的抗震性能要好。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，因而，不仅抗震性能好于多层，而且折旧年限长。
    从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，南北通风，室内使用面积多，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅要考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。
    从物业管理收费看，由于高层住宅设有电梯、垃圾通道，一般物业管理费用要比多层住宅高一些。
    其他技巧
    买房省钱还有其他的方式，比如：
    年终岁末
    一般而言，每年的年终岁末也是买房的大好机会。因为这时候，开发商——尤其是上市公司要做年终结算或上报业绩，同时还要给相关业务单位结算账务和给员工发放奖金，为了回笼资金，很多开发商都会使出浑身解数来吸引购房者的目光，借贺岁推出房价优惠措施。这其中，有打折的，也有赠送家电、装修和物业管理费的。
    头尾阶段
    就个别楼盘来看，可选择在楼盘发售的头尾阶段买房，这时是折扣比较多的时候。“低开高走”是开发商销售楼盘常用的技巧之一，因此在认购期间定好的房子，基本上都能享受到很不错的价格。尾房价钱低的道理就不用赘述了，需要提醒的是，剩下的房子大都有这样那样的不如意，才会不好卖，挑的时候一定要仔细再仔细。再多说一句：千万别轻信“珍藏户型”！
    房展会上
    大型的房地产交易会，对买房人来说也是一个较好的买房时机，因为有大量的楼盘统一推出，开发商为了吸引眼球，
    达到促进销售的目的，通常都会在交易会期间给予买房人较大的折扣或一定的优惠。另外，大量的楼盘同场销售，也有利于买房人砍价。
    银行手松
    普通买房人很难弄清楚什么收入房价比，也没有必要管空置率怎样算。有金融专家指出，其实看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。
    贴心提示：
    80%以上的购房人都要借助银行的住房贷款业务，贷款的过程中就一定会涉及还款方式的选择。虽然目前银行提供的还款方式多达五种甚至更多，但是人们经常采用的就是等额本息还款(每月还款数额一样)与等额本金还款(每月还款额递减)两种方式，而在这两种还款方式中，绝大部分又都是采取等额本息的还款方式，很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下， “等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下，等额本金还款法的支付利息总额更要明显少于等额本息还款法。