“首付1万，3年免息，安家长春”“4字头，购准现墅质小高”。盛夏的长春及长春周边市场，各个售楼处在热情地通过各种促销手段吸引来往的行人。
长春是今年第一个开展集中供地的城市。4月的第一轮集中供地，长春24%的土地流拍，总溢价率仅有3.3%。6月中旬，长春开启第二批集中供地，流拍率攀升至38%，总溢价率只有0.4%。
记者近日走访长春市场发现，新开楼盘逐渐向城市外围扩散，市中心的净月、南关、朝阳因开发成熟，楼盘多为改善型项目；莲花山、汽开等区域产品多针对刚需客户；近年来一度受到热捧的北湖区域开启了促销模式；进入长春购房者视野不久的合隆、范家屯等区域，则有项目开始通过“低首付”“首付分期”等手段卖房。
“近两年长春土地供应量比较大，叠加疫情影响，市场面临下行压力，投资需求已经大幅减弱。”克而瑞长春机构资深分析师姜峰告诉记者，长春楼市之所以有各种促销行为，是因为销售方面面临压力，但长期来看，长春作为人口净流入的省会城市，需求面是比较好的。
“零首付”买房
合隆镇位于长春市人民广场往西北27公里，隶属于长春市宽城区管辖，暂由长春市农安县代管。从长春市驾车到达合隆只需40分钟，这里也成为长春市投资客群的重点关注区域。
“你首付一万六就可以把房子买下来了！”在龙府御澋园售楼处，一位置业顾问向记者介绍了“低首付”买房方式：将毛坯房以精装房的高价格申请银行贷款，以获得更多的贷款金额，进而减少首付款至1万余元，但需要额外签订一个“自愿放弃装修”协议。
以一套两室两厅一卫的房源为例，房子“表单价”为5205元/平方米，如果以精装房的价格去申请的话，“成交单价”就变成了7174元/平方米，房子总价则多出了17.64万元。置业顾问在宣传单页上写下了“首付款”仅需1.64万元，每月还贷款2471元。在这样“低首付”的促销优惠推动下，龙府御澋园售楼处人头攒动。记者致电该项目开发商吉林省龙府房地产开发有限公司，对方仅以 “不在现场，不太了解”进行回复。
执行此种促销方式的楼盘并非个例，距离龙府御澋园不远的艳澜山项目也曾以类似的方式将首付做到了低至3万元，“比如总价44万元的房子，首付款3万元，剩下的41万元都是贷款，但这个优惠最近收回了，需要申请一下试试。”随后销售人员表示，近期这个优惠确实不能做了。在艳澜山售楼处，一个立在地上的宣传海报上写着标语：“首付1万，3年免息，安家长春”。但该项目开发商农安县吉盛房地产开发有限公司一位工作人员在回应记者时表示，此前该项目没有“低首付”的优惠措施。
更有开发商索性做到了“零首付”购房。在范家屯区域的中央胜境项目销售中，开发商给出了足够的“诚意”：购房时先不收取首付款，首付款分为五年十期支付，从半年后开始。以一套86.85平方米、总价61万元的房子为例，购房者在购房时只需要交纳共计4434元的物业维修基金和工本费用就可以购房，共计19万元的首付款在随后5年里每半年支付一次，首付款结清时间已经远远超过了交房时间。范家屯位于公主岭市，距离长春市中心71公里，但有硅谷大街与长春市南部核心产业区相连，被认为具有区位优势。中央胜境开发商吉林省富盛房地产开发有限公司的人士在回应记者采访时表示，确实有首付分期的优惠，而且不会产生利息。
除了“做低首付”之外，“首付分期”也并不鲜见。在北湖的龙腾英才时代项目也宣称其房屋总价30%的首付款可以分期支付：两年内分6次支付完成，如26.95万元的首付款先期支付7.57万元，随后两年内分5次每次支付4.4万元。记者联系到该项目开发商龙腾集团，对方仅表示“不知道”便挂断了电话。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，做低首付这种操作明显属于违规行为，一方面这涉嫌骗贷行为，另一方面这也违背了对购房贷款的相关政策要求。这样做一旦被查出，对于购房人而言，一方面可能会被解除合同，要求提前还款，另一方面个人征信也可能会受到影响。对于开发商而言，也可能会面临相关的处罚风险。“分期付款”同样会违反按揭贷款相关规定，也会埋下商品房购买纠纷的隐患。
农安县住建局回应记者称，去年开始有关注到关于购房首付分期的情况，但是否符合政策规定需要向市场监督管理局咨询。公主岭市住建局则表示，了解购房首付款的相关要求需要联系银监部门。记者向长春市住房保障和房屋管理局发送采访函，随后接到回复称，不接受采访。
热点区域房价回落
在近年来的长春房地产市场，北湖普遍被视为极具发展潜力的区域，但近期北湖区域楼市进入了波动期。据悉，2016年，北湖成为长春新区的一部分，随后，该区域的房价一路从4000元/平方米飙升至10000元/平方米。
近日，记者来到北湖区域，已经可以看到成片的住宅楼栋，封顶的项目不在少数。马路上有来往的车辆，但行人较少，只有在一些售楼处停放有车辆，聚集了些许人气。
万科金域华府置业顾问向记者介绍了该项目二期，该期项目的房源价格可以在九五折基础上再优惠4万元，不同于常见的新开批次“越卖越贵”，二期房源优惠后单价反而比一期所剩房源价格低1000余元，原因被解释为“一期房源后来涨了一些”。记者致电该项目开发公司吉林省昊悦房地产开发有限公司采访，但尚未收到回应。
房产中介胡鑫（化名）告诉记者，最近长春的房价比较平稳，但北湖区域跌得比较明显，“那里都是之前被炒起来的，泡沫太多了。”
有不少房产从业人员选择在北湖区域为自己置业安家，置业顾问姚馨（化名）在2018年以8000元/平方米的价格在北湖买下一套高层，如今3年过去，周边配套更加完善，但旁边依然可以看到单价9000多元的房子，涨幅并没有当初预期的那么大。
“我去年买了套二手房，唉，买高了。”做了5年房产中介的谢斌（化名）向记者感慨，他自己在北湖买的房子价格并不是十分理想。
姜峰表示，北湖是长春比较新的热点区域，在2016年成为长春新区之后，区域得到快速发展，但现阶段市场压力比较大，开发商对区域信心不是很足，就会调整销售策略，但实际那里与长春整体市场基本持平或者只是略有下降。“像合隆那样的地方，是典型的投资板块，那里市场遇冷的话说明投资需求减少得比较明显，现在的房子回归到以自住需求为主。”
进入“买方市场”
今年6月8日，长春市发布《通知》，严惩售房后返款、变相打折销售。此前，为了推动销售，长春部分开发商承诺对购房者“返本销售”，其中有备案单价为8322元的房子在售出后给购房者“返现”多达3000元/平方米。
开发商不惜血本促销的背后，是各个项目的销售压力。“现在是买方市场，市场比较平稳，开发商给的优惠也很多。”在房产中介郝林（化名）看来，近期买房的人能有更多机会买到便宜的房子。
“从2018年开始，长春土地供应量快速增加，另外还有疫情‘黑天鹅’的影响，导致长春周边市场销售压力比较大，购房者买房的可选性是比较强的。”姜峰表示，土地供应量的增加对当地房价的影响明显。
今年6月18日，长春年内第二次集中供地落下帷幕，供应的涉宅地块68宗，成交42宗，收获土地出让金249亿元。其中39宗为底价成交，其余18宗因无人报价而流拍，8宗提前终止出让，流拍率达到38%，总溢价率只有0.4%。
截至目前，长春市年内成交的商住用地已经高达825万平方米，超过了去年全年的795万平方米。不过，根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年第四季度和2021年第一季度连续下跌，到2021年4月才止跌回升。
当地人士称，长春市不断涌入的人口或许会成为房地产市场接下来的支撑力量。过去10年，长春市人口增加了139万人，达到906.69万人，向“千万人口”城市挺进。
“去年和今年的销量是差不多的，开发商拿地的量也并没有减少。长春是人口净流入的省会城市，长期来看住房需求量是很大的。”姜峰认为，开发商对长春的未来市场预期是比较看好的。
