二手房“变现难” 广州投资客96㎡降100万

  把房子卖掉的那一刻,悬在张华心里7个月的那块石头终于落地。为了卖掉南京这套房,张华前前后后降价超过60万元。

  2022年下半年以来,多个城市都有像张华一样,需要降价才能卖掉二手房的业主。无论是曾经房价一骑绝尘的深圳、杭州,还是处于房价洼地的卫星城市、郊区,二手房价格下跌势头仍持续。

  11月16日,国家统计局发布数据显示,10月份全国70城二手住宅价格指数环比下降0.5%,同比下降3.7%。一线城市二手住宅价格同比上涨1.3%,但环比已连降两月,二三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降。

  与此同时,各地待售的二手房挂牌量持续攀升。在链家平台上,目前已经有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市二手房挂牌量超过10万套,其中南京、天津、重庆等城市挂牌量已经突破15万套。

  降价,成为很多二手房业主卖房路上不得不考虑的动作。而降价一旦开始,就成为一场新的价格内耗。如广州两个隔壁小区的业主互相跟降挂牌价,最近3个月调价5次;郑州有小区业主的最新二手房源挂牌价比2021年买入价低了15万元。

  11月15日,深圳中原研究中心推出一份二手房价格压力测试,压力值为负数时可以理解为“爆仓”。该测试显示,深圳盐田、坪山、龙岗、罗湖四区目前的平均价格压力值均为负数,即均价已经低于持有成本。2017年至今买房的深圳业主,预计有八成以上都扛不住楼市再跌10%了。

  广州增城投资客半价出售

  增城区位于广州的东边,距离市中心珠江新城车程约30~50公里。2016年以来,借整体房价飞涨和政策利好的东风,增城楼市如日中天,成交均价从单价几千元一路突破到3万元。

  由于连通增城和广州市区的地铁21号线、穗莞深城际轨道等交通利好逐渐兑现,以及不限购、不限贷的上车和投资优势,使得众多刚需和投资客涌入增城。

  程先生就是其中一位投资客,他一口气在增城、黄埔全款购入多套新房,其中两套在靠近地铁21号线凤岗站的保利中航城二期。记者了解到,该项目2019年入市销售时均价为2万~2.6万元/平方米。

  以买入均价2万元/平方米计算,程先生一套房在2019年的买入价约193万元。2022年程先生准备出售增城的三套房子,年初两套保利中航城二期的房子挂牌价都在210万元左右。

  8月前后,因为需要资金周转,程先生先卖掉附近一套房后,又一口气将保利中航城二期两套房子降至123万元出售,均价约12775元/平方米,这一价格较买入价接近腰斩,也是该小区目前成交最低价。

  11月初,记者走访保利中航城时,以购房者身份从熟悉程先生交易过程的中介刘斌处了解到,程先生的两套房都是建面约96平方米的复式三房,均位于小区一楼,最终的成交总价分别为123万元和113万元,成交单价约11737元/平方米,113万元这套和年初挂牌价相比降价近100万元。有业主甚至表示,“这种便宜百年一遇”。

  由于程先生自身就是全款买房,加上需要用钱,他要求买家也得付全款。刘斌说,这两套房子当天很快就成交,两位买家都未去现场看房。“期间有不少客户询问过我,但真正能下手的人很少。两套房子都在1楼,很多人还是有所顾虑。这样的便宜很难得有,也不是每个人都能捡得到。”

  记者在保利中航城实地走访看到,不同于广州一般新小区有1~2层楼的挑高建房(即住房从2楼或3楼开始建起),保利中航城的住宅从1楼就开始,打开房门外面就是楼栋的入户大堂电梯口,没有围挡和隔断,从小区的公区或绿化丛就能翻进一楼的阳台。

  在链家平台上,保利中航城二期有42套在售房源,挂牌均价在22780元/平方米,2套历史成交房源就是程先生出售的那两套房,他也以一己之力将保利中航城二期的10月参考均价拉低至15998元/平方米。

  刘斌透露,保利中航城一期二期都有不少投资客或者做生意的业主,缺钱时就容易大幅降价卖房套现。可供对比的是,比保利中航城离地铁还远一些的一个小区,均价都更高,因为刚需客更多,“基本是自己住的那种,真正有几个人能够接受亏损几十万去卖房?”

  保利中航城一期近期的成交房源总价在160万~170万元,曾有业主因做生意急用钱,一口气将总价降到137万元,降价仅一个小时房源就成交了。还有房源挂牌一年不断降价至150万元以下仍未卖出,而2021年这套房源曾有买家出180万元并包增值税,业主当时仍不愿意卖。

  蒋佳十分庆幸2021年劝父母卖掉了增城的房子。11月10日,她告诉记者,她们家在新塘沙村附近的一套二手房从2020年初一直挂牌到2021年初,均价2.4万元/平方米,一个月时间仅一个人来看房。

  2021年初,蒋佳预感到增城房价已经见顶,周边一些重要规划迟迟未落地,劝父母将房子降价,置换到抗跌的市区天河,她也发现小区有不少投资客。“我们家隔壁和上面两层全是投资客,三层12户,大概就三四户是自住。”

  均价降到2.2万元/平方米后,蒋佳家的房子很快就成交了。2022年9月,她回看跟她家楼层朝向面积都差不多的户型成交价,差价约50万元。

  南京一老房降63万卖掉

  把房子卖掉的那一刻,悬在张华心里7个月的那块石头终于落地。为了卖掉这套房,身为刚需客的张华前前后后降价超过60万元。

  “2022年收入骤减,负债压力加大,不得不说服父母卖掉家里的二手房来缓解一部分贷款压力。”7月2日,张华在和记者聊起他出售二手房的事时仍显得很无奈。

  张华是一位“90后”南京人,早在2020年,他和妻子就准备购入一套新居作为婚房。那一年堪称新房摇号大年,包括南京在内的热点城市均多次出现楼市“万人摇”现象。

  当时,张华看中了燕子矶仁恒公园世纪的新房,均价38900元/平方米,最高价达到42700元/平方米,这个价格被市场称作“捅破了区域房价天花板”。

  即便如此,这个楼盘在2020年下半年仍然吸引到超800组有效报名,中签率23.7%,开盘当天基本售罄,张华成为其中的幸运儿。

  总价500万元左右的房子,张华给了五成首付,由于张华的妻子婚前还购置了一套房,两个人的房贷车贷加起来月供达到3万元左右。

  当然张华也并非硬加杠杆,他是一个地产行业从业者,在2021年以前,他年收入一直稳定在50万元左右,夫妻俩每个月的工资覆盖月供基本没什么压力。

  没想到的是,2021年开始房地产行业陡然下行,加之疫情等因素影响,张华最近一年的年收入锐减到10万元左右。“我们除了工资也没有其他什么收入,只能先把家里的老房子卖掉来还一些贷款,减轻月供压力。”

  张华的新房在2021年初交付入住,但这套新房要等到2023年5月之后才能“解禁”限售。

  2022年5月,南京出台限售松绑新政,将新房限售时间从原来的办理产权证满3年,调整为合同备案日期满3年。这一政策也刺激了二手房挂牌量大幅增加。

  无奈之下,张华准备卖掉一套在南京鼓楼区四平路义民新村的房子,这是他父母2005年以5000元/平方米左右的单价购入的。房子是73.23平方米的三房一卫,简单装修,小区刚刚翻新过。

  不过两年时间,房地产市场行情已经截然相反,2020年是买房难,2022年却是卖房难。张华在2021年底就将这套房子挂牌,最开始的挂牌价是226万元。

  虽然挂牌超过半年,每个月都会有两三组人去看房,但张华一直没有遇到有明确意向的买家,房子的挂牌价格也从最开始的226万元多次调价至189万元。

  这套房源的中介评价说:“5楼挂价25809元/平方米就应该能感觉出来业主诚心了。”义民新村6月的参考均价环比5月下滑了3.25%至26608元/平方米。

  链家网的挂牌信息显示,跟张华家同面积但户型为两房一厅的一套7楼(顶楼)房源,挂牌价199万元,均价27009元/平方米,这套房源2021年11月的初始挂牌价格为208万元。

  义民新村是1997年建成的老房子,虽然总价低、保养好,但由于这类房子在南京市场众多,在当下的市场环境下,出售的竞争压力无疑很大,身为地产从业者的张华有着深刻的感受。

  “现在新房都不好卖了,更别说二手房,尤其对于鼓楼区这类主城区来说,大部分购房需求都属于置换,而且是从二手房置换到新房,不太愿意买二手。再加上现在南京二手房挂牌量很大,竞争激烈,成交压力确实很大,我们这种老房子除了价格真的没什么竞争力。”

  对比苏州,南京的二手房挂牌增量虽然少一些,但成交也表现出跟苏州一样的走势。从7月初到10月初,南京二手房挂牌量增长9000套至14.76万套,平均每天有约150套新增挂牌房源。而2019~2021年同期,南京的二手房挂牌量分别为7万套、10万套、13万套。

  据统计,南京7月交易量突破8000套创下2022年月度新高,8月成交量近15个月来首次实现同比正向增幅,但9月全市交易量仅6757套,环比下跌10.5%;10月成交量进一步下降至5567套。

  中指研究院南京分院高级分析师赵芊10月10日告诉记者,在二手房置换退个税的政策加持下,后期南京二手房挂牌量或将继续走高,但是价格更多是回归理性。“之前由于市场较好,新房摇号中签率低,部分板块新房与二手房价格倒挂较明显,二手房挂牌价较高。随着市场周期的变化,核心板块二手房价格依然比较坚挺,远郊板块价格下降较为明显。”

  从卖方市场到买方市场后,二手房客户不仅有更多的房源对比,在价格谈判上也更加强势。张华就遇到过几个原本对房源很满意,但压价压得很夸张的客户。

  卖房过程对张华来说无疑也是一种煎熬,“价格方面我们一直也在调整,现在压力真的蛮大,这套房子如果不卖掉的话,新房子后面月供确实不知道怎么周转了。挺几个月甚至半年可以,再往后面就有点挺不住了。”

  最终,张华以163万元的价格卖掉了这套房,较最开始的挂牌价降了63万元。对于普通人来说,每一次降价几万甚至几十万元都是一个无比纠结而艰难的决定。

  多城挂牌量突破10万套

  在链家平台上,目前已经有广州、重庆、南京、天津、合肥、南京、沈阳、西安等十余个城市二手房挂牌量超过10万套,其中重庆、南京、天津等城市挂牌量已经突破15万套。

  6月30日,在苏州工业园区一家中介门店,店长李梅告诉记者:“最近二手房业主问得最多的就是目前市场如何、小区成交量怎么样、想换房该怎么做、房子要不要挂出来、挂多少价位比较合适等。”

  据李梅介绍,苏州限售放松政策出来那几天,就有房东陆续在网上或者进门店咨询,想先挂一下房源试一下,其中也包括2019年房价高点买入、刚好被限售的房源业主。

  “房多客少的状态也让二手房买家有更多还价的底气,理由也足够真实——现在手里钱有限、收入也比之前低了。两三百万元的房子砍价十几万元都是常见的事儿,如有买家将一套380万元的房子砍到330万元。”李梅说,交易的平衡点就在于是买家还是卖家更着急。

  苏州工业园区湖东板块有一个小区,其二手房源以往成交总价都在180万元以上,属于刚需上车盘,小区均价在23900元/平方米左右。但在7月份,一套房源的成交价已经跌破20000元/平方米。最近有一套房源挂了175万元,比同类房源低了好几十万元,有买家看后对房源和价格都比较满意。

  深圳市房地产中介协会数据显示,截至11月1日,根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘数据统计,全市共挂盘出售二手房源102442套(存重复房源,后同),对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套,环比增长率为5.2%。市场挂牌量再次上涨,反映出业主出售意愿有所上升。截至11月14日,深圳全市的有效在售二手房源突破4.2万套,环比上周(10月31日-11月6日)增加948套。

  11月15日,深圳中原研究中心推出一份二手房价格压力测试,压力值为负数的时候,可以理解为“爆仓”,深圳的盐田、坪山、龙岗、罗湖四区目前的平均价格压力值均为负数,换言之,就是均价已经低于持有成本。

  据中原测算,2017年至今买房的深圳业主,预计有八成以上都扛不住楼市再跌10%了。在56个样本楼盘中,24个楼盘价格压力值已经为负,出现亏损。一旦平均价格再跌10%,即便不计算后续的贷款利息等成本,那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。

  “带押过户”能否激活交易?

  7月1日下午,在苏州吴中区一新盘售楼处,项目负责人蒋旭正忙着跟团队商量线上平台的推广策划方案。虽然苏州新政之后客户到访量有所增多,但远不足以往平均水平。

  在蒋旭项目接待的客户中,大约30%~40%都是考虑卖掉二手房换新房的客户。但由于二手房源出售难、成交周期长,也影响到新房的去化。“我们很多客群虽然现在来看了,但要买得等到他们把二手房卖掉才可以,这个周期起码要半年左右。”

  在蒋旭看来,房子难卖,是因为市场上的存量房比较多,比如他们项目所在板块的在售二手房数量是吴中区最多的。“疫情后业主对居住品质和卫生间等要求的改变,换房的群体基本只会考虑新盘或次新盘,户型比较落后、年代比较久的二手楼盘数量多但接盘群体又少。”

  “新政之后,整体客户量上来了,但是观望的人还是蛮多。对刚需客户的触动不大,主要还是改善群体。”8月25日,苏州柒玖房产营销策划有限公司负责人李杰接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示,近期苏州新房、二手房市场都比较低迷,8月的成交跟6月相比市场下滑了差不多一半,跟上个月比也下降了约30%。 在李杰看来,当下是刚需买房或换房比较好的时期。两个月前,他也将自己在吴江的二手房挂牌,准备换一套房。前前后后,李杰已经多次调低了自己房子的挂牌价格,累计降价约70万元。

  “这套房之前市场好的时候差不多能卖260万元左右,我现在卖190万元,还带一个车位。现在降到我自己都很难接受,但是没办法,看房的人虽然有,能真正到谈价格地步的人很少。”

  与此同时,李杰看中准备换进的房源价格也在降。“一些着急住的刚需客户还是会适时出手,因为现在贷款利率低,首付款要求也不高。我觉得苏州到2022年底之前市场价格应该不会上浮,存在继续下行的可能。”

  10月10日,中指研究院苏州分院高级分析师金珂通过微信向记者表示,楼市政策、房贷利率等利好,一定程度上推动了二手房挂牌量和成交量上升,但近几月多数城市楼市相关政策波动反复,对卖房者和购房者的心理都产生了一些影响,加深了观望等待情绪,这种状态短期内可能还会延续,预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场的关键因素。

  如9月中旬,苏州全域放开限购政策还出现“一日游”的景象,作为首个全域放开限购的“强二线”城市,当天苏州房地产市场反应就颇为热闹,但这样的热闹没能持续过24小时。

  金珂认为,政策端对市场的真实影响需要时间反应,9月全国各城市频繁释放利好政策以稳市场、稳预期,苏州住宅市场也存在一定波动,但购房者仍存在较浓的观望等待心理。

  为促进二手房市场交易,2022年以来,各地持续放松此前实施的二手房相关政策,包括二手房限售年限缩短、取消二手房限售、二手房指导价退场、加速落地“带押过户”模式等,从交易环节、交易门槛等层面支持二手房市场。

  早在2022年5月,苏州就取消了二手房限售;常州则宣布,从9月1日宣布全面取消二手房限售。不过,多数城市采用的方式是缩短二手房限售年限。

  事实上,2021年2月深圳率先推出二手房参考价时,市场对其作用尚存怀疑态度。现实是,不到一年时间,该政策便成为不少城市二手房市场交易的一把度量尺和砝码,真真实实把部分二手房房价压到了尺度线上下。

  以深圳为例,乐有家研究中心统计显示,从2021年10月份开始,深圳成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比由此前的33%~56%减少为20%左右,2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内房源的占比目前在40%~50%,可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”,这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

  显然,二手房参考价成为各地二手房成交下滑的主要原因之一。也因此,2022年7月,西安成为首个明确取消二手房指导价的城市,此后,合肥等地跟进。目前,除深圳、上海外,西安、广州、合肥等13城的二手房指导价已悄然退场。

  与此同时,各地在纷纷松绑此前二手房限售政策的同时,全新的二手房交易新模式也随之出现。9月16日,南京全面推行二手房“带押过户”模式。截至推行当天,南京市不动产登记机构通过与中国建设银行(5.560, 0.10, 1.83%)、南京银行等50余家银行共同合作,全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作,交易价值超5亿元。

  而新房表现更为低迷,从克而瑞数据来看,2022年9月南京商品住宅供应69万平方米,同比下降67%;成交50万平方米,同比下降25%,供销量同比均下降。未来一段时间,城市各板块间的表现也将继续分化。

  10 月 14 日,佛山二手房“带押过户”贷款业务在南海区率先试点推行;10月13日,工商银行(4.320, 0.07, 1.65%)中山分行携手贝壳房屋经纪成功发放了首笔“带押过户”二手住房贷款业务;同日,郑州发布通知明确,2022年10月底前实现存量房买卖“带押过户”,11月开始逐步全面推广“带押过户”模式。

  据记者不完全统计,自2022年8月份以来,已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式。其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡等热点城市,也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉9月21日向记者表示,“带押过户”能够加速“连环单”交易的节奏,为二手房交易注入了强大的信用背书,畅通了交易流程,促进了房屋流转和良性循环。

  需要注意的是,虽然2022年以来各地针对二手房的政策频出,部分城市的二手房成交量也出现环比上涨,但成交量时涨时跌、起伏不定的现状,也预示着二手市场整体回暖尚需时日。

  11月16日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析认为:“10月份二手房价格上涨的城市数量是2022年最少的,10月份市场压力其实是最大的。”

  严跃进表示:“特别是从二手房的月度交易态势看,此前几个月,一些城市二手房有一波较好的活跃行情,但后续月份类似活跃态势有所减弱。各地要积极宣传二手房交易免个税、二手房不限售等政策,以更好激活二手房交易市场。各地虽然也有一些二手房交易火热的消息,但都是暂时性的,新房行情偏弱,二手房也明显会受影响。”

  激活二手房市场,未来还会有哪些招数?